Secondo le S.U. in materia di registrazione dei contratti di locazione (ad uso diverso, ma non soltanto) è sempre ammissibile l’adempimento tardivo, ma il patto coevo registrato dopo, con corrispettivo maggiorato, è affetto da nullità insanabile.
Cass., S.U., 9.10.2017 n. 23601
Con una decisione attesa da tempo – l’ordinanza di rinvio è stata commentata su questo sito (vedi) il 3 ottobre ‘16 – le Sezioni Unite tornano sulla tematica della registrazione dei contratti di locazione.
Dopo la sentenza n. 1813 del 17 settembre 2015 – per i contratti abitativi – il versante è ora quello degli usi diversi.
La vicenda concerneva un “doppio” contratto coevo; uno subito registrato con canone inferiore, l’altro recante un corrispettivo notevolmente più elevato (e con una variazione in aumento nei secondi 6 anni); che sarebbe risultato operativo in caso di registrazione del contratto – per così dire – coevo, ma dissimulato.
Va segnalato come il profilo della sua, comunque tardiva, registrazione – restato un po’ sommerso nei primi due gradi di giudizio – sia stato affrontato espressamente, soprattutto nella memoria ex art 378 cpc da parte di entrambi i contendenti.
Ciò ha consentito alla Corte di non concedere termini integrativi (era stato tra l’altro fatto richiamo proprio alla sentenza a S.U. del 9/15 sopra ricordata) e di ripercorrere tutti i passaggi – normativi, giurisprudenziali, della Corte Costituzionale – sia nel settore abitativo, sia in quello direttamente interessato dalla vicenda in esame. Altro punto pacifico inter partes era quello delle finalità reciproche: risparmio per il conduttore (se non fosse stato registrato il contratto parallelo); “risparmio” (rectius evasione) fiscale anche per il locatore.
Facile è risultato, dunque, evidenziare la invalidità più grave, e insanabile, che deriva da una illecita causa concreta della pattuizione parallela, ma non registrata che in un secondo momento.
Piuttosto va segnalato come proprio il rilievo dei tempi (della registrazione) abbia consentito alle Sezioni Unite di prendere posizione anche sul tema – in qualche modo parallelo – della tempestività dell’adempimento fiscale.
Senza intervenire, in questa sede, sulla natura di quell’obbligo (certo esterno e successivo al contratto) o sulla nullità, testuale e/o virtuale, del c.346 art. 1 L.311/04 deve essere evidenziato come venga citata la decisione del 28 aprile 2017 (Cass. Sez. III n.10498) che aveva ritenuta sanante ex tunc una registrazione tardiva, proprio per un contratto ad uso diverso. Del resto si è aggiunta poi altra decisione conforme (ord. 6/9/2017 n. 20258) e questa volta per una locazione abitativa, della quale – ratione temporis – non si è potuto dare atto.
Dunque il dichiarato tentativo di portare uniformità in un settore che – ancor più dopo le modifiche dell’art. 13 L 431/98, con la inserzione di un termine perentorio – resta connotato da una notevole disomogeneità sembrava assai difficile da realizzare.
Il tema, in poche parole, era e resta questo: se possa essere sempre sanata retroattivamente (vedi i punti 13.4 e 14 della sentenza) quella peculiare nullità introdotta dal c. 346 sopra ricordato.
All’esito della decisione in commento, per gli usi diversi, la tempestività potrà considerarsi elemento non determinante, purché l’adempimento poi intervenga (e non concerna un doppio contratto coevo, con condizioni economiche diverse).
La disciplina delle locazioni abitative – almeno dall’1/1/2016 – sembrava invece necessariamente regolata soltanto dal nuovo art.13 L 431/98. Non solo per la perentorietà del termine dei 30 giorni, quanto per la particolare tutela prevista a favore del conduttore, abilitato a chiedere una riconduzione del contratto (non, o tardivamente, registrato dal locatore) alle condizioni – valori minimi – della nuova contrattazione di categoria.
Peraltro la sentenza, proprio per la perseguita uniformità di trattamento, estende l’effetto sanante di una registrazione tardiva anche alle locazioni abitative (sempre che non si sia in presenza di una pattuizione “doppia”); e sulla base del parallelismo ravvisato tra le nullità dell’art. 13 (usi abitativi) e quelle dell’art. 79 L 392/78 (usi diversi), nota regola di chiusura per quelle tipologie di rapporto.
La decisione è consapevole del trattamento deteriore del contratto ‘duplice’ rispetto a quello del tutto non registrato; che attribuisce alla scelta legislativa di un controllo più efficace dell’effettivo adempimento di un obbligo (esterno) di carattere fiscale. Anche se rimane, evidentemente, il dato per cui – nei casi in cui non sorgano problemi tra le parti – resta aperta una possibilità di evasione totale.
In ogni caso, con riferimento agli usi abitativi e proprio in considerazione dei richiami fatti dalla stessa decisione, si sarebbe potuto chiarire meglio che un adempimento fiscale tardivo da parte del locatore non potrà mai considerarsi sanante, se successivo alla domanda – formulata ex c. 6 art. 13 cit. – del conduttore volta alla riconduzione del contratto ai valori (minimi) definiti dalle associazioni di categoria.
In difetto, il nuovo (dall’1/1/16) impianto di quelle regole, introdotte in sostituzione delle sanzioni a latere della ‘cedolare secca’ dichiarate illegittime, sarebbe del tutto vanificato.
