Con una recente decisione, ne vedremo subito i tratti salienti, le Sezioni Unite sono intervenute in una, particolare, fattispecie: in tema di danni, lamentati dal locatore – nei confronti dell’ex conduttore, costretto, a seguito di sfratto per morosità, a riconsegnare il bene prima della scadenza naturale del contratto – che pretendeva, a titolo risarcitorio, il corrispettivo non percepito; a partire dal momento della restituzione a quella che sarebbe stata la data finale del rapporto se non ne fosse intervenuta la risoluzione per inadempimento.
L’azione era stata proposta ex art 1591 cc (anche se il petitum risultava ben chiaro) e, proprio sul possibile rilievo di questa regola, sarà opportuno spendere poi qualche considerazione, prescindendo dalla sua operatività in questo caso. Ma partiamo dal principio di diritto che, alla fine, è stato enunciato, per risolvere il contrasto sorto all’interno della III sezione tra un più radicato orientamento e alcune decisioni, invece, difformi. Questa la conclusione: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”.
La domanda era stata respinta nei precedenti gradi di merito, proprio perché – una volta riottenuto, a seguito di propria iniziativa, il bene concesso – il locatore non ne avrebbe potuta pretendere pure la ‘redditività’. Tale indirizzo era basato sull’assunto secondo cui la causa del contratto di locazione si sostanzierebbe nella relazione funzionale esistente tra la ‘rinuncia’, da parte del locatore, al godimento diretto del proprio immobile e il ‘compenso’ costituito dal pagamento del corrispettivo da parte del conduttore. Il canone sarebbe una sorta di modalità di fruizione indiretta (e sostitutiva) dell’utilità connessa al godimento del bene; che il locatore, se ne conservasse la detenzione, potrebbe sempre esercitare attraverso, appunto, la facoltà di utilizzazione materiale. Salvo nei casi di danni arrecati al bene da parte dell’ex inquilino, che vanno sempre prima ripristinati; periodo nel quale un corrispettivo o indennità è sempre dovuto.
Per converso, l’orientamento che viene confermato, più correttamente, prevede la possibilità per il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, di ottenere anche il risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla sua teorica scadenza o al reperimento di un nuovo conduttore, pur non potendovi, automaticamente, corrispondere; perché il suo ammontare è sempre riservato alla valutazione del giudice di merito, sulla base di tutte le circostanze del singolo caso concreto. In altri termini, va valorizzato adeguatamente lo scambio tra l’utilità economico sociale (godimento di un bene immobile) e l’importo (monetario) del canone, in forza del quale il locatore soddisfa il suo interesse a convertire, in una disponibilità economica, il temporaneo utilizzo del bene concesso a terzi e il conduttore quello, opposto, tra gli importi di cui dispone e le specifiche utilità offerte dal bene del primo.
La tesi secondo cui il rilascio dell’immobile locato, a seguito di risoluzione per inadempimento del conduttore, non sarebbe di per sé tale da integrare un danno trascura, da un lato, la mancata realizzazione del programma negoziale in origine convenuto tra le parti e, dall’altro, finisce con il neutralizzare proprio gli effetti dell’inadempimento.
Se è vero che aver chiesto la risoluzione non può equivalere alla pretesa (alternativa) di un totale adempimento, lo è anche la circostanza – di per sé quasi determinante – secondo cui, potendo competere al contraente, rispettoso degli impegni assunti, anche un risarcimento potrà da lui essere provato, ex art 1223 cc, che il danno lamentato sia una conseguenza immediata e diretta del comportamento dell’altro.
Dunque, per il possibile rilievo che altrimenti avrebbero anche le previsioni dell’art. 1227 cc, mai il locatore – una volta riottenuto il bene – potrebbe attendere, inerte e senza attivarsi, la data della futura scadenza confidando sul risarcimento. Si aggiunge, precisano le S U, che – potendo competere al soggetto adempiente sia il danno emergente che il lucro cessante – escludere il secondo equivarrebbe ad assimilare questa fattispecie ad una ipotesi di responsabilità precontrattuale, che, come noto, dà diritto solo al cd interesse negativo.
Ma, tutto ciò accertato, quale sarebbe il rilievo dell’art. 1591 cc, posto che ne viene – alla fine – negata una applicazione analogica al caso? In realtà varrà la pena trascrivere un passo della decisione. Non senza aver prima ricordato il grande dibattito che, sulla II parte della norma (. . . salvo la prova del maggior danno) si è alimentato per anni; perché anche in tal caso hanno, alla fine, avuto rilievo analoghi oneri probatori in capo al locatore. Ecco una rapida sintesi di quei tanti precedenti.
In tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all’art. 1591 c. c. “deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione è obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto” (così Cass. n. 1372/2012). La corretta applicazione del principio di diritto ripetutamente affermato dalla Corte, prevede che “l’esistenza del danno “in re ipsa”, in caso di occupazione illegittima di un immobile, discende dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile in relazione alla sua natura normalmente fruttifera, e costituisce oggetto di una presunzione “iuris tantum”, onde la relativa liquidazione può ben essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore del bene” (Cass. nn. 9137/2013; 11992/2014; 3251/2008; 3223/2011; come le nn. 20823/2015; 14222/2012). Non si discostano troppo da questa impostazione, precisando però che non di “danno in re ipsa” si tratta, ma sempre di “danno-conseguenza” che va provato dal danneggiato, anche avvalendosi di presunzioni, Cass. nn. 15111/2013; 378/2005; 16670/2016 e ord. n. 6596/2019.
A seguire un estratto di S U 25/2/25 n. 4892, che prende le mosse proprio dalla ormai pacifica necessità – per il locatore – di fornire almeno qualche principio di prova.
“Di contro al primo indirizzo, pur apprezzato in questo esito evolutivo, che distingue fra danno evento e danno conseguenza, deve valutarsi, ai fini della risoluzione del contrasto, la portata dell’art. 1591 cod. civ. È pur vero che tale norma disciplina la fattispecie dei danni da ritardata restituzione, e dunque gli effetti della mora del conduttore a restituire l’immobile, ma è anche vero che la portata della norma non è riducibile alla fattispecie della restituzione dopo la scadenza del rapporto, potendo essa sul piano pratico trovare applicazione anche al caso della restituzione prima della scadenza, e dunque all’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsi del godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione per risoluzione. Il conduttore è tenuto in base all’art. 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione. Resta tuttavia il margine, come è noto salvaguardato dalla norma, del “maggior danno”. Volendo rileggere la fattispecie sulla base del punto di vista dell’art. 1591, l’interrogativo da porsi è se in tale “maggior danno”, una volta imposto al conduttore dalla legge l’obbligo di risarcire il locatore mediante la corresponsione del canone fino alla restituzione, trovi ospitalità, ed in quali termini, il danno conseguente, ai sensi dell’art. 1223, all’evento dannoso rappresentato dalla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, si intende all’interno al termine di scadenza del rapporto (Cass., Sez. 3, n. 31276/2023)”.
Dunque, e per concludere, la fattispecie scrutinata non poteva essere risolta con una applicazione analogica dell’art 1591 cc, pur essendo possibile – appunto – che un ritardo nella riconsegna si verifichi anche tra la pronuncia di risoluzione e la effettiva riconsegna del bene locato. Perché nella vicenda concreta (e aver invocato l’applicazione della norma ‘sbagliata’ non può vincolare chi è chiamato a giudicare) era stato con chiarezza richiesto soltanto l’importo corrispondente ai canoni non versati, dalla data dell’escomio a quella che sarebbe stata la scadenza o, se antecedente, la stipula di altro contratto.
