Una recente decisione del Tribunale di Ostia (sentenza 197/09) merita di essere accostata a quello di legittimità (Cass. 05.06.2009 n. 12996) da poco pubblicata in Arch. Loc. 2009, 441 e in Foro It. 2009, I, 2644.
Il problema concerne la validità – quanto ad importo del corrispettivo – post L. 431/98 di pattuizioni che, invece, risultino assunte precedentemente in violazione degli artt. da 12 a 24 della L. 392/78.
Va ricordato al riguardo che le norme appena citate sono state abrogate solo dalla legge del 1998 con riferimento alle, diverse, date in cui – in assenza di disdetta – il contratto è “proseguito” secondo le nuove regole alla prima scadenza quadriennale successiva all’entrata in vigore della L. 431; dunque dalla fine del 1998 in poi (in realtà da metà 1999).
La legge sui c.d. patti in deroga (L. 359/92) permetteva infatti solo di derogare all’equo canone a fronte di una durata raddoppiata.
Va aggiunto che la stessa legge del ’98 ha abrogato anche – per le sole abitazioni – la norma di chiusura rappresentata dall’art. 79, che comminava la nullità di limitazioni poste alla durata del contratto, pattuizioni di corrispettivo più elevato, nonchè…di ogni altro accordo più favorevole al locatore. Occorre, dunque, considerare come una richiesta restitutoria avanzata negli ultimi anni si riferisca sempre a contratti ormai disciplinati dalla nuova normativa, senza che si possa più invocare l’art. 79.
Se la soluzione della Cassazione finisce invece per conferire rilevanza, nel tempo, alla stessa regola da ultimo citata (di talché l’effetto abrogativo previsto dall’art. 14 L. 431/98 perde molto del suo significato) quella fornita dal Giudice di merito è forse troppo ultimativa.
É vero che il transito nella nuova disciplina comporta una “novazione” (prescindiamo qui dai requisiti indispensabili perché se ne possa parlare in senso tecnico); lo è anche – però – che una pattuizione (canone) colpita da nullità dovrebbe restare tale, nonostante la nuova legge abbia eliminato vincoli alla determinazione del corrispettivo.
Occorrerebbe, insomma ed almeno, coordinare le nuove regole con quelle che permettono – prescindendo dall’art. 79 L. 392/78 – di pretendere quanto versato in più nei limiti del termine ordinario di prescrizione per l’indebito.
2006, anche se avanti a Giudice incompetente) avrebbe dovuto/potuto trovare accoglimento tornando indietro per dieci anni dalla proposizione del ricorso (dunque fino al 22/06/1996) e solo per il periodo intercorso prima della data di “rinnovazione” (nel caso 31/10/1999)
Ove, viceversa, unica domanda da considerare fosse quella al Tribunale competente (22.06.09?) sarebbe stato recuperabile un differenziale solo per i quattro mesi (da luglio ad ottobre) del 1999 ante operatività del cpv art. 2 citato.
Questa la decisione di merito:
<< La domanda di X non può essere accolta per quanto segue. Il ricorso ex art. 447 bis c.p.c. è stato depositato in data 22.06.2009 (in narrativa 22.06.2006) ovvero quando il rapporto locativo sorto nel 1995 è transitato con effetto novativo nel regime giuridico della legge n. 431 del 1998. L’art. 2 della legge n. 431 del 1998 nel comma 6 disciplina la transizione nel regime nuovo dei contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della medesima legge che si rinnovino tacitamente, richiamando a tal fine il disposto del comma 1 del medesimo art. 2. Pertanto, una volta che il contratto di locazione sia transitato nel regime giuridico della legge n. 431 del 1998, a norma dell’art. 2 commi 6 ed 1 della medesima legge, si perfeziona una vera e propria fattispecie novativa con estinzione del precedente rapporto obbligatorio e costituzione di una nuova obbligazione. In particolare si verifica una novazione oggettiva ovvero un mutamento sostanziale della precedente obbligazione del tutto incompatibile con la permanenza o persistenza dell’obbligazione originaria. Infatti il regime giuridico vincolistico di cui alla legge n. 392 del 1978 sul cd. “equo canone” viene radicalmente capovolto dalla legge n. 431 del 1998 che ha “liberalizzato” il canone delle locazioni ad uso abitativo rimesso alla libera determinazione della parti contrattuali senza limitazioni o imposizioni normative di sorta. Tale oggettiva differenza di regime giuridico, dopo che il contratto di locazione sia transitato nell’ambito applicativo della L. n. 431 del 1998, rende incompatibile la persistenza di obbligazioni collegate alla disciplina vincolistica della L. n. 392/1978 che si imponeva alla libera iniziativa delle parti contraenti. La legge n. 431 del 1998, nel dettare espressamente la disciplina del rinnovo tacito dei contratti stipulati anteriormente alla sua entrata in vigore, ha dato valore di fatto concludente al contegno tacito delle parti, contegno che, in assenza di volontà contraria, ovvero di manifestazione di volontà di recesso o di disdetta, evidenzia chiaramente ed inequivocabilmente l’”animus novandi”, delle parti che abbandonano ed estinguono precedente rapporto locativo per costituirne un altro con regime giuridico del tutto nuovo sia per quanto concerne la durata della locazione che per quanto concerne il canone libero e non più vincolato “ex lege”. L’”animus novandi”,che può desumersi per implicito da fatti concludenti (Cass. Sent. 9620 del 23.12.1987), nonché l’incompatibilità tra l’obbligazione precedente e quella nuova (Cass. Sent. 5117 del 22.05.98), consentono la produzione del contestuale effetto estintivo/costitutivo tipico della novazione oggettiva. Di conseguenza, quando la parte conduttrice non si sia avvalsa della azioni connesse alla posizione soggettiva di cui godeva anteriormente alla novazione dell’obbligazione, ovvero anteriormente al passaggio del rapporto locativo nel regime giuridico introdotto della legge n. 431 del 1998, non può successivamente al perfezionarsi della fattispecie novativa far valere le medesime ragioni ed azioni a tutela della posizione soggettiva connessa alla “prior obligatio” ormai estinta. Alla luce delle suddette argomentazioni va rigettata la domanda della ricorrente che ha fatto valere nel presente giudizio, dopo la novazione dell’obbligazione, posizioni soggettive afferenti l’obbligazione originaria estinta. Tenuto conto della novità e difficoltà della materia dedotta in lite, particolarmente esposta ad interpretazioni diversificate della giurisprudenza, si reputano sussistenti i motivi per la compensazione delle spese di giudizio tra tutte le parti, rimanendo le spese di c.t.u. disciplinate come dal decreto di liquidazione emesso in corso di causa>>.
