Con una lunga ordinanza – n.16604 del 5 agosto 2016 – la III sezione della Cassazione ha rimesso al primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la questione relativa alla mancata o tardiva (come nel caso) registrazione del contratto dissimulato, recante la indicazione del (molto più alto) canone che le parti avevano effettivamente pattuito ab origine.
La questione – per una fattispecie simile, ma non identica – è stata già decisa, con riferimento però ad un contratto ad uso abitativo, dalle stesse S. U. (Sentenza n. 18213 del 17/9/2015); di quest’ultima decisione vengono riportati ampi stralci.
La tematica coinvolge, in realtà, anche la possibile pattuizione del canone in frazioni crescenti (che viene confermata, “purché ancorata ad elementi certi e predeterminati, idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma” e sempre che non risulti diretta ad aggirare il limitato recupero delle variazioni Istat) e presenta una particolarità solo nella concreta pattuizione; che però finisce con lo svelare comunque un intento fiscalmente elusivo.
Di fatto si tratta di una variante più raffinata della molto diffusa mera controdichiarazione coeva al contratto, con la quale si precisa il reale ammontare del dovuto.
Nel caso particolare in esame (il Tribunale aveva dichiarato la nullità della pattuizione dissimulata, con decisione ribaltata in Appello alla fine del 2012) potevano non sussistere dubbi sul fatto che i contraenti avessero pattuito un importo di € 5.500,00 mensili (ridotto nei primi 6 anni + 6); però convenendo contemporaneamente – e il dato non sminuisce la gravità del comportamento – di stilare altro contratto per importo molto inferiore (€ 1.200,00), da registrare; ‘a meno che’ il contratto con importo più elevato non si fosse, a sua volta, dovuto registrare; in quella evenienza avrebbe(ri) preso vigore la pattuizione – per così dire – integrale.
Il che faceva emergere un, evidente, vantaggio economico in capo ad entrambi i contraenti nel tenere celata la più alta somma mensile, anch’essa concordata.
Nella ordinanza, proprio sulla scia del precedente dell’anno scorso, diventa quindi facile fare nuovamente riferimento all’indubbio rilievo della causa concreta.
Piuttosto vien fatto di interrogarsi sulla necessità di un nuovo pronunciamento a così alto livello, posto che – come è noto – la sanzione di nullità prevista dall’art. 1 c 346 della L. 311/04 fa chiaro riferimento “ai contratti di locazione (tutti quindi) non registrati”; superando quella differente disciplina, che ancora permane tra usi abitativi e non, in ordine alla forma scritta, prevista – a pena di invalidità – solo nel cpv art. 1 L. 431/98.
Ciò nonostante l’ordinanza ritiene necessario l’intervento delle Sezioni Unite “al fine di evitare possibili disorientanti oscillazioni interpretative” in considerazione della “diffusissima contrattazione” e della “accentuata litigiosità” della materia. Si tratta in sostanza delle stesse ragioni che, a suo tempo, avevano indotto la stessa III Sezione ad analogo rinvio (da qui le decisioni dello scorso settembre: ne esiste altra coeva sul contratto, solo orale, ma imposto dal locatore); con in più – allora – la ravvisata necessità di superare il precedente orientamento (la cd sentenza Preden) sul significato da attribuire al 1° comma dell’articolo 13 L.431/98.
Del resto quest’ultimo (come effetto delle pronunce di incostituzionalità sulle sanzioni imposte dalla normativa sulla ‘cedolare secca’) è stato da poco – fine ’15 con decorrenza 1/1/16 – profondamente rivisitato ed aggiornato dal legislatore; anche con riferimento al termine – definito perentorio (30 gg) – entro cui il locatore (ma di abitazioni, altra differenza che emerge) deve provvedere alla registrazione.
