La Cassazione, con la Ordinanza n. 4925 del 26/2/24, è intervenuta – i punti di rilievo e li vedremo sono anche altri due, uno a caduta – in una fattispecie particolare, affrontata nell’ottica della cd regola di chiusura (ma anche interpretativa)  della L 392/78. Entrando nel dettaglio, siamo in tema della cd “buona entrata”, vietata, che, si precisa, “consiste nell’esborso preteso dal locatore nei confronti del conduttore, o anche di un terzo (Cass. n. 368/23), allorché non abbia alcuna causa giustificativa”.

Come è ben noto (il settore è quello degli usi diversi dall’abitativo) l’art 79, nel tacciare della più grave delle invalidità non solo le intese che limitino la durata dei contratti (se, dunque, inferiore a quelle minime di legge) o prevedano un canone maggiore di quello risultante dagli articoli precedenti (ma l’accordo iniziale, ricordiamolo sempre, rimane libero), vietano anche tutte quelle pattuizioni dirette “ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

La vicenda processuale concerneva (tra le altre cose) l’accordo per un nuovo contratto di locazione, in cui al canone pattuito si aggiungeva, condizionandone l’efficacia, un preesistente debito, contratto dal marito della conduttrice, per corrispettivi non versati nella vigenza di altro rapporto locatizio (in realtà in entrambi i casi si trattava di una sublocazione), con lo stesso locatore e per la medesima unità immobiliare.

Si deduceva, dunque, la illegittimità di quegli importi che maggioravano – ecco, dunque, l’altro vantaggio – il (vero e solo) corrispettivo di quella nuova sublocazione; da ciò, in tesi,  la insussistenza della morosità che aveva comportato la risoluzione del contratto, con ordinanza di rilascio confermata sia in primo che in secondo grado.

La sentenza, con diverso parere della P. Generale, non accoglie quel motivo, rilevando – però – l’esistenza di un solo precedente in parte assimilabile al caso esaminato.

Si tratta della risalente Cass. n. 8815/96 (ritenuta la prima ad occuparsi di una fattispecie del genere, post abrogazione dell’art. 28 L n. 253/50) che, pure, aveva concluso per la nullità di quella previsione. Anche in quel caso, la stipula di un nuovo contratto era condizionata alla restituzione – al locatore – di importi che si assumevano concessi in mutuo al conduttore. Attenzione: la Corte allora aveva valutato la pattuizione in contrasto anche con le regole di buona fede e correttezza e perché la pretesa proveniva dal contraente più forte, pur non negando la possibile sussistenza di un interesse astrattamente degno di tutela; nel caso in cui fosse stato formalizzato un accordo che, a fronte della rinuncia al rilascio, prevedesse la corresponsione di somme. Intesa di cui, però, mancava ogni traccia nelle fasi di merito, mentre sarebbe stato necessario che emergesse la volontà di legare, con vincolo di reciprocità, proprio quella rinuncia con il pagamento / restituzione degli importi.

Tornando alla vicenda concreta, non si dubita invece della legittimità della pattuizione, che si limita a formalizzare un’espromissione ex art.1272 cc in favore del marito dell’istante. Mentre la nullità invocata può ravvisarsi soltanto quando non sia possibile “trovare un’altra giustificazione suscettibile di integrare idonea causa adquirendi”.

La Corte aggiunge (e il pensiero corre, in realtà, a quel precedente) che nemmeno era stata mai ipotizzata una qualsiasi forma di simulazione della intesa allora raggiunta.

Molto brevemente, gli altri due aspetti da segnalare.  Da un lato viene respinta l’eccezione relativa all’assenza di procura speciale, perché, facendo applicazione di Cass SU n. 36057/22, la parte finale della nomina di un proprio: “procuratore speciale per avere la visibilità e l’accesso al procedimento (n. di RG) concluso con la sentenza di appello  (n.) conferendogli ogni potere di legge” viene letta – anzi, meglio, interpretata – come attributiva anche del potere di proporre il ricorso in Cassazione.

Dall’altro, con riferimento alle regole processuali vigenti al momento (2016) di inizio del giudizio, la esistenza di quel solo precedente – quasi sovrapponibile, ma contrario – anche se la giurisprudenza di legittimità ha, in realtà, un’ampia casistica incentrata sull’art 79, viene valutata come un valido motivo per la compensazione delle spese.