Con decisione del 24 giugno 2025 – Causa C-351/23 – la CGUE si è pronunciata in tema di clausole abusive nei contratti bancari, stabilendo alcuni principi di grande rilevanza.
Il caso prende le mosse dalla risoluzione di un mutuo per inadempimento, in virtù di una clausola contenuta nelle condizioni generali che prevedeva la decadenza dal termine. La Banca ha altresì escusso l’ipoteca chiedendo la vendita «volontaria», ossia l’asta innanzi al Notaio.
I coniugi mutuatari hanno chiesto al Tribunale slovacco di sospendere la vendita stragiudiziale assumendo che la banca non era legittimata a dichiarare la decadenza del termine in assenza di un accordo a tal fine.
Il Tribunale ha rigettato l’istanza, provvedimento poi revocato in appello, sull’assunto che il giudice di prime cure avrebbe dovuto esaminare le obiezioni relative all’assenza di accordo sulla clausola di decadenza dal beneficio del termine.
L’immobile è stato aggiudicato alla seconda asta, prima che intervenisse la decisione della Corte di Appello di cui si è innanzi detto.
I mutuatari durante le due aste hanno sempre contestato la legittimità delle stesse avvisando della pendenza della sospensiva in Tribunale sia l’organizzatore dell’asta che gli offerenti.
Dopo l’aggiudicazione i convenuti si sono rifiutati di liberare l’immobile in questione assumendo che quest’ultimo fosse l’abitazione familiare. L’aggiudicatario ha pertanto proposto una domanda di sfratto dinanzi al Tribunale. I convenuti hanno proposto riconvenzionale contestando la legittimità del trasferimento di proprietà di detto bene, lamentano, inoltre, una violazione dei loro diritti in quanto consumatori e del loro diritto all’alloggio
Il Giudice slovacco sospende il procedimento di sfratto demandando alla Corte di Giustizia Europea due questioni pregiudiziali:
- ritiene che si porrebbe una questione di interpretazione della direttiva 93/13 (nullità delle clausole vessatorie) al fine di stabilire se una tale società aggiudicataria benefici di una tutela assoluta o se la sua tutela possa essere limitata, tenuto conto, in particolare, del comportamento attivo dei consumatori interessati e dei dubbi relativi alla buona fede di essa società.
- chiede se la direttiva 93/13 (nullità delle clausole vessatorie) osta alla normativa nazionale che consente che si possa vendere all’asta volontaria nonostante la pendenza della sospensiva, rilevando che i convenuti mutuatari difficilmente potrebbero far valere i loro diritti nell’ambito di un’azione ex post di nullità di una vendita all’asta, dato che l’articolo 21, paragrafo 2, della legge relativa alle vendite all’asta volontarie prevede solo tre motivi di nullità, vale a dire la violazione di tale legge sulle vendite all’asta, la nullità del contratto costitutivo di una garanzia e la commissione di un reato, restando esclusa la tutela dei consumatori contro le clausole abusive di un contratto di credito.
La sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea affronta la questione del bilanciamento tra esigenze di certezza giuridica nei trasferimenti immobiliari e la tutela effettiva dei consumatori nei contratti di credito garantiti da ipoteca sull’abitazione familiare.
Nel caso di specie la tutela effettiva dei consumatori è preferita solo perché – sottolinea la Corte – i mutuatari hanno dimostrato di aver eccepito la vessatorietà della clausola in ogni sede, non subendo passivamente l’espropriazione. Ricordiamo, infatti, che i mutuatari hanno:
- adito il Tribunale per chiedere la sospensiva della vendita all’asta;
- avvisato della pendenza della domanda di cui al punto precedente sia l’organizzatore dell’asta che gli offerenti.
È dunque importante sottolineare come la sentenza non affermi l’illegittimità intrinseca delle procedure di esecuzione stragiudiziale avviate dalle banche, né ne limiti l’operatività ordinaria. Al contrario, la pronuncia valorizza il ruolo attivo dei consumatori e subordina la tutela ex art. 6 della direttiva 93/13/CEE (sulle clausole abusive nei contratti con i consumatori) al comportamento consapevole e contestativo del debitore. In assenza di un’attività reattiva del consumatore – come accaduto nel caso concreto – la vendita all’asta si sarebbe perfezionata senza ostacoli e senza pregiudizio per l’aggiudicatario, confermando la centralità della certezza dei trasferimenti immobiliari per la stabilità dei mercati e la fiducia degli operatori economici.
Inoltre, appare significativa l’osservazione della Corte secondo cui la tutela dell’aggiudicatario non è assoluta ma nemmeno illimitatamente vulnerabile: essa può essere incisa solo in presenza di elementi oggettivi che dimostrino la conoscenza del contenzioso o la mala fede. Questo principio tutela non solo i terzi acquirenti ma anche il sistema creditizio, che trova nel mercato delle garanzie reali uno strumento essenziale per il recupero dei crediti deteriorati, oggi di rilevanza sistemica.
In definitiva, la sentenza non delegittima l’operato delle banche, bensì consolida il quadro giuridico in cui esse operano, offrendo maggiore prevedibilità alle procedure e riconoscendo esplicitamente il diritto degli operatori professionali di avvalersi, con certe garanzie, degli strumenti di recupero coattivo, anche al di fuori del processo esecutivo ordinario.
