Dovere di consiglio e competenze specialistiche della parte (Tribunale di Milano 7 settembre 2018 n. 8900)
Il Tribunale di Milano, con la sentenza in commento, ha respinto la domanda proposta dal cliente nei confronti del notaio, con la quale si invocava la sua condanna in forza della pretesa violazione del dovere di consiglio in sede di compravendita immobiliare.
L’attore lamentava di aver ricevuto due avvisi di liquidazione da parte dell’Agenzia delle Entrate fondati sull’insussistenza dei presupposti di diritto all’agevolazione prima casa, contrariamente a quanto era stato indicato nell’atto di acquisto.
Sull’argomento in esame la Cassazione (18/5/17 n. 12482) ha di recente sancito l‘esistenza di un cosiddetto “dovere di consiglio”, al quale il notaio è tenuto in forza dell’art. 42, comma 1, lett. a) del codice deontologico, che prevede specifici obblighi: a) informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliarle professionalmente, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione; b) proporre la scelta del tipo negoziale più adeguato alle decisioni assunte dalle parti, accertandone la legalità e la reciproca congruenza, svolgendo le richieste attività preparatorie e dirigendo quindi la formazione dell’atto nel modo tecnicamente più idoneo per la sua completa efficacia e per la stabilità del rapporto che ne deriva; c) dare alle parti i chiarimenti richiesti o ritenuti utili a integrazione della lettura dell’atto per garantir loro il riscontro con le decisioni assunte e la consapevolezza del valore giuridicamente rilevante dell’atto, con speciale riguardo ad obblighi e garanzie particolari e a clausole di esonero o limitative di responsabilità, nonché agli adempimenti che possono derivare dall’atto, valendosi, per questo ultimo aspetto, anche di separata documentazione illustrativa.
La decisione del Tribunale di Milano n. 8900/18, pur mantenendo fermo il principio secondo cui rientrano nell’opera professionale notarile tutte le predette attività preparatorie e successive finalizzate al miglior compimento dell’atto, tratteggia con precisione il perimetro del c.d. “dovere di consiglio”.
Allineandosi all’indirizzo di legittimità, il Giudice ha chiarito che, in presenza di un cliente titolare di conoscenze specialistiche, come nel caso de quo in cui l’attore era un dirigente bancario con precise competenze in materia fiscale, il Notaio non è tenuto a rispondere per quelle circostanze che la stessa parte avrebbe potuto percepire o rappresentarsi per conto proprio.
Fermi restando i principi di diligenza qualificata, terzietà e indipendenza che caratterizzano l’attività del notaio, il dovere di consiglio a cui il professionista è tenuto non ha quindi contenuto assoluto e immutabile e ha ad oggetto questioni tecniche, quindi problematiche, che il cliente ordinario, non dotato di specifica competenza nel settore, non sarebbe in grado di percepire o non potrebbe in altro modo conoscere. Detto dovere non si estende, infatti, fino al controllo della convenienza economica dell’operazione, o di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza (Cass. 9/3/2007 n. 7707).
In particolar modo, nel caso esaminato, il Notaio non aveva, né poteva avere, conoscenza effettiva degli aspetti che avrebbero poi dato corso alle contestazioni dell’Agenzia delle entrate, nello specifico le dimensioni dell’unità immobiliare, non essendo stata allegata al contratto una piantina dell’immobile.
L’intervento di un altro professionista (nella fattispecie un architetto), piuttosto, avvalora la tesi per cui l’attore fosse ben consapevole della sua reale estensione e quindi, in forza delle proprie competenze in materia fiscale, ragionevolmente in grado di rappresentarsi ciò che questo dato avrebbe potuto comportare in tema di tassazione.
Tanto basta, secondo l’interpretazione del Tribunale di Milano, per ritenere assolto l’onere informativo (dovere di consiglio) del notaio rispetto a dichiarazioni di provenienza delle parti che, quindi, se ne assumono la responsabilità, ove siano in grado di percepirne, anche potenzialmente, la portata.
