Riportiamo, di seguito, la relazione dell’Avv. Stefano Giove, founder dello Studio Legale FGA Ferraro Giove e Associati, presentata al III° Convegno Nazionale Legali SUNIA del 16 settembre 2016.
“Il tema che mi è stato assegnato si limita alle possibili considerazioni sulla legittimità del nuovo art.13 L.431/98; beninteso nella parte in cui viene tentata una sintesi tra la disciplina ormai espunta dall’ordinamento e l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione; che risale (almeno) al c.346 art.1 L.311/2004 ed ora viene, ancor più chiaramente, reso cogente.
Il mio compito è notevolmente agevolato, perché la portata della (nuova) norma di chiusura per le locazioni abitative è stata già illustrata dal Collega Rossetti (ma qualche incursione sulle diverse regole dovrà essermi concessa); piuttosto ricordiamoci che la stessa funzione continua ad essere assolta dall’art.79 L.392/78 per gli usi diversi; sia pure con la vistosa deroga – per la modifica, certo limitata, però intervenuta nel 2014 dopo oltre 35 anni – rappresentata dalle c.d. “grandi locazioni”.
Per la verità sono tre anni che in occasione di questa consulta nazionale del SUNIA – e i ringraziamenti al Presidente per l’invito sono dovuti, ma ancor più sinceri – ci interroghiamo sui possibili esiti dei giudizi di costituzionalità ed ancora una volta abbiamo, oggi, il dubbio che la nuova previsione normativa ex L. 208/2015 (il riferimento è ai commi 5 e 7 del cit. art.13) possa essere travolta.
Ciò non solo per una (ma indiretta e certamente limitata nel tempo) sopravvivenza del corrispettivo minimo di cui al noto comma 8 d.lgs. 23/2011, ma anche a causa del senso da attribuire alla espressione utilizzata: nelle situazioni “insorte sin dalla entrata in vigore della presente legge”.
In verità ad una prima lettura – parto dal secondo profilo, forse più semplice – in molti, io stesso, avevamo reputato la previsione come evidentemente fornita di portata retroattiva (presente = L.431/98, NON L.208/15) e, perciò, di dubbia legittimità. Peraltro va anche adeguatamente sottolineato come il principio della operatività de futuro (art 11 preleggi al c.c.) sia regola invalicabile, ex art 25 comma 2 della Costituzione, solo per le norme penali.
In ogni caso vedremo subito come sia possibile anche fornire una lettura dell’affermazione come ancorata proprio all’entrata in vigore del nuovo art.13 di cui oggi stiamo discutendo.
Quanto alla regola di maggior impatto (canone ridotto, ma fino a metà luglio ’15) – anche se è evidente come tutte le norme vadano lette in modo unitario – devo dire di essere stato convinto della possibilità di salvare la nuova previsione da due sentenze, molto diverse su altri punti, che entrambe reputano la perdurante, ma con tempi diminuiti, misura ridotta del corrispettivo (triplo rendita catastale per ogni anno di rapporto) oggi in linea con i principi costituzionali.
Mi riferisco alla sentenza Trib. Torino 21/4/16, G. Aloj e a quella Trib. Milano 25/5/16 G. Manunta; di una (la prima) avete già sentito parlare a lungo.
Ho scelto volutamente due decisioni non troppo distanti dall’ordinanza di rinvio alla Corte da parte del Tribunale di Roma perché entrambe – pur nella loro diversità – dimostrano come si sarebbe (sempre . . .forse) potuta/dovuta evitare la rimessione potendo essere fornita, della nuova regola, una lettura costituzionalmente orientata.
Attenzione, questa mia considerazione non sminuisce la linearità dei rilievi critici della ‘nostra’ VI Sezione, che ha giustamente sottolineato come la perdurante operatività – a tempo – del triplo della rendita catastale appaia in contrasto con la nuova scelta del legislatore di “imporre” (in caso di mancata/tardiva registrazione) un corrispettivo certo più consono agli interessi del locatore, perché parametrato al minimo dei canoni concordati dalle associazioni di categoria; piuttosto è il caso di interrogarci sulla effettività della sanzione senza un nuovo accordo adeguato ai valori di mercato.
Poche, rapide, considerazioni sulle due sentenze che ho ricordato; concordi sulla congruità della scelta del legislatore (e, vedremo subito dopo – in chiusura – agli antipodi, sia circa la lettura del comma 7 che in ordine alla possibilità, sanante, della registrazione tardiva).
Magari verrò smentito a breve dal Giudice delle Leggi, ma appaiono tutte convincenti le considerazioni delle due sentenze che, in ordine sparso, sintetizzo. Il comma 6 (seconda parte) attua sia il principio solidaristico che quello di uguaglianza sostanziale (quindi artt.2 e 3 Cost.) oltre che il dettato dell’art.8 comma 1 Convenzione Salvaguardia Diritti dell’Uomo e dell’art.7 Carta dei Diritti Fondamentali UE (richiamati dal nostro art.117).
Il comma 5 non proroga gli effetti del d.lgs.23/11, ma – con quello successivo – disciplina ex art.1339 c.c. il contenuto del contratto (non registrato) e (necessariamente, ora, vien fatto di dire) con legge ‘autonoma’ legge ordinaria.
La previsione di un regime temporaneo tutela i conduttori diventati (e per cifre quasi sempre ingenti) incolpevolmente morosi, contemperandone gli interessi con quelli dei locatori, visto il più ristretto limite temporale della riduzione del corrispettivo e la esclusione di ricadute sulla durata del rapporto.
Stando alle due decisioni la normativa, tutta, non va dunque tacciata di illegittimità.
Tornando invece a cosa le differenzia – il dato oggi non può che ci interessarci molto, anche se invado il campo della precedente relazione – vediamo come, tra le pronunce di Torino e Milano, la divergenza si manifesti nella lettura del più volte ricordato comma 7.
Per il primo giudice con chiara efficacia retroattiva, consentita (Corte Cost.146/2015: in tema di successioni la equiparazione di ‘tutti’ i figli è stata estesa anche a quelle già aperte); per il secondo da riferire invece alla novella con una conseguente, netta, ripartizione temporale.
In questa ottica, per i contratti anteriori al 31/12/2015, una registrazione tardiva era/sarebbe stata (sempre) utile (quindi con riviviscenza del canone pattizio), mentre superare il termine dei 30 giorni dal 2016 non è più consentito.
Una ulteriore considerazione: questo riferimento al quantum dovuto (in qualche modo fatta propria da Trib. Roma n.11879 del 9/6/16, in relazione ad un contratto nullo per mancanza di forma, in cui pure il corrispettivo pattizio viene fatto salvo) riporta alla limitata tutela del conduttore (ancor più se occupante senza titolo, in assenza del contratto scritto) in tutti i casi in cui – vedi Cass. S.U. del 2015 – .
Il locatore non “imponga” ma (solo) “induca” la propria controparte ad optare per un rapporto non formalizzato, magari (ed è vero) perché economicamente conveniente.
Insomma, anche volendo prescindere dalla maggiore o minore (anzi: assenza di) protezione nei casi di cui al cpv art 1 L. del ’98, avevamo avuto – ma senza . . . molti meriti – ragione l’anno scorso quando proprio in questo incontro annuale (e poche ore prima della pubblicazione delle SS UU) alla domanda “cosa fare (allora post 31/12/15) in ordine al canone”? rispondemmo sostanzialmente concordi “è certo meglio predisporsi a pagare l’intero corrispettivo previsto dal contratto.”
Anzi, chi mi ha oggi preceduto disse, allora, che accantonare (per tutto il periodo) il canone sarebbe stato ‘più saggio’; proprio in considerazione dei dubbi che continuano a connotare i ‘residui’ del d.l.vo 23/2011.
Ancora grazie e anche questa volta dico ben volentieri ‘al prossimo anno””
Relazione Avv. Stefano Giove III°Convegno Nazionale SUNIA
