Tribunale di Crotone, 5 ottobre 2018
Il fatto.
La vicenda contrattuale giunta all’attenzione del Giudice è incentrata sulla nota pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite del 2015 in tema di trasferimento di immobili in edilizia convenzionata.
Nel 2008 veniva stipulata la compravendita di un appartamento edificato su area concessa in diritto di superficie ai sensi della L. 865/1971. La parte acquirente, invocando l’ “over ruling” inaugurato dalle Sezioni Unite, chiedeva la restituzione del prezzo versato in eccedenza. Prescindendo, in questo breve commento, dai valori in giuoco, il Giudice ha adottato la soluzione comunemente seguita applicando il principio di diritto espresso dalla Giurisprudenza di legittimità.
La soluzione adottata.
Nella fattispecie, tuttavia, il Notaio rogante aveva reso edotte le parti sull’inesistenza di vincoli relativi alla determinazione del corrispettivo, in linea con l’indirizzo giurisprudenziale coevo alla conclusione dell’atto.
Il Tribunale, nel rigettare la domanda di ‘manleva’ introdotta in via riconvenzionale dalla parte venditrice nei confronti del Notaio, ha affermato che non sussiste nel caso di specie alcuna responsabilità professionale del Pubblico Ufficiale. Questi i tratti salienti dell’itinerario argomentativo utilizzato dal Giudice di prime cure: la giurisprudenza anteriore alle Sezioni Unite del 2015, nel valorizzare il ruolo della autonomia negoziale, ne stabiliva la prevalenza sull’interesse generale al divieto di speculazioni private.
Privo di pregio è quindi il rilievo mosso dalla convenuta secondo cui il notaio avrebbe dovuto avvertire le parti circa le conseguenza pregiudizievoli derivanti dalla determinazione del prezzo superiore a quello massimo di cessione. Il notaio ha adempiuto anche all’obbligo di consulenza, “correttamente prestato nel caso di specie”, avendo – al momento della stipula – informato i contraenti sulla inesistenza di vincoli legali (e convenzionali) relativi al prezzo della vendita.
Tra l’altro, conclude il Giudice, non possono in alcun modo addebitarsi al professionista le conseguenze “dell’over ruling giurisprudenziale citato”.
Merita segnalare, infine, il passaggio motivazionale relativo all’insussistenza, nel caso di specie, dell’errore di diritto ex art. 1429 n.4 c.c.
La parte venditrice, in buona sostanza, ha invocato il vizio del consenso sostenendo che non avrebbe perfezionato la vendita se avesse saputo del prezzo massimo di cessione. Il Giudice ha ritenuto il rilievo non meritevole di accoglimento (e tralasciamo qui le possibili diverse considerazioni) in quanto l’integrazione cogente del prezzo risponde ad un interesse generale non disponibile ad opera dei privati.
La sostituzione automatica (ex art. 1339 c.c.) avviene senza riflessi invalidanti sul congegno negoziale, ai sensi dell’art. 1419 comma 2, in ossequio al principio di conservazione del contratto, che autorizza operazioni di ortopedia giuridica senza arrecare pregiudizio all’edificio contrattuale nel suo complesso.
