CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 3 FEBBRAIO 2012 N. 1675
“L’art. 2744 c.c. esprime un divieto di risultato, mirando a difendere il debitore da illecite coercizioni e ad assicurare nel contempo la par condicio creditorum – che prescinde dai mezzi impiegati. La nullità della convenzione richiede, però, l’esistenza di una situazione debitoria del venditore nei confronti dell’acquirente, preesistente o coeva alla vendita”.
La pronuncia della Suprema Corte del 3 febbraio 2012, n. 1675 focalizza meglio uno dei presupposti, tra gli altri necessari, affinché una vendita configuri una forma di garanzia impropria, dunque vietata ai sensi dell’art. 2744 c.c.: la necessità della sussistenza di una situazione di debito – antecedente o coeva – tra le stesse parti del contratto.
Il rilievo dell’affermazione emerge più chiaramente alla luce del fatto che ha generato l’intervento della Corte.
La M.E. srl stipulava, nella stessa data, con la G.T. srl un contratto di vendita, un contratto di locazione ed una opzione per il riacquisto.
La fattispecie scrutinata.
In particolare, l’immobile oggetto di vendita veniva contestualmente dato in locazione alla venditrice; le stesse parti convenivano, inoltre, la facoltà della M.E. di riacquistare la proprietà dell’immobile oggetto di compravendita.
Il prezzo pattuito (£ 2.600.000.000) veniva corrisposto dall’acquirente solo in parte, in quanto, per il residuo, la G.T. srl provvedeva ad accollarsi alcuni mutui ipotecari sussistenti tra la venditrice e altri terzi creditori. Per conseguire nuovamente la proprietà del bene, infine, la M.E. srl si impegnava a corrispondere £ 2.800.000.000, di cui si prevedeva anche la rivalutazione al tasso annuo dell’8%. Dunque £ 224.000.000 per anno, anche se occorre precisare che non è dato cogliere dalla motivazione né la durata del contratto di locazione, né se l’opzione potesse esercitarsi alla sua scadenza o – anche – prima.
Deduceva la ricorrente che l’effetto realizzato dalle pattuizioni concorrenti non fosse certo quello di pattuire un prezzo come corrispettivo di una compravendita, bensì quello di mutuare una somma, con contestuale costituzione di una garanzia reale a favore del mutuante, rappresentata dall’immediato trasferimento dell’immobile.
La Suprema Corte ha rigettato, con argomentazione forse poco condivisibile sotto il profilo logico, il ricorso della M.E. srl.
Infatti, pur individuando nella fattispecie la sussistenza di una vendita “isolata” con patto di opzione, “dettata da esigenze di finanziamento”, la Cassazione evidenzia – tuttavia – la mancanza di qualsiasi sproporzione tra il valore del bene ed il corrispettivo versato, valutando il prezzo pagato dall’acquirente congruo rispetto ai valori indicati nella perizia giurata effettuata su richiesta della stessa ricorrente; inoltre, l’accollo dei mutui configurerebbe una semplice modalità di adempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo, mentre la stipulazione del contratto di locazione mirerebbe a realizzare l’interesse sia della M.E. Srl a conservare, in ogni caso, la conduzione dell’immobile sia della G.T a conseguire il rispetto della locazione (si tratterebbe quindi di una garanzia impropria, nulla per divieto del patto commissorio).
La decisione nulla osserva, però, in ordine alla sensibile differenza tra il prezzo della cessione e quello di riacquisto (200.000.000 di lire) ed alla previsione della rivalutazione del prezzo di riacquisto ad un tasso annuo di ben l’8%. Superfluo ricordare la regola prevista – invece – per la vendita con patto di riscatto.
Il principio di diritto.
Argomenta la Corte che l’art. 2744 c.c. costituisce norma materiale che esprime un divieto di risultato, consistente nel trasferimento della proprietà del bene al creditore-acquirente nel caso di mancato adempimento dell’obbligo di restituzione da parte del debitore-venditore. Affinché la vendita realizzi una forma di garanzia impropria occorre, però, tra gli altri presupposti, l’esistenza di una situazione di debito del venditore nei confronti dell’acquirente, preesistente o coeva.
La Cassazione ha ritenuto che la ricorrente abbia fallito nel fornire la prova di tale ultima circostanza, considerando perfettamente lecita una vendita con patto di opzione, dettata da esigenze di finanziamento.
Proprio quest’ultimo rilievo offre un interessante spunto di riflessione, apparendo in possibile contrasto con parte della dottrina, la quale, invece, ritiene “nulle tutte, e solo, quelle operazioni nelle quali, al di là dello schema formale attraverso il quale sia stata realizzata, l’alienazione di un determinato bene risulti posta in essere non per soddisfare un interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà del bene stesso, bensì per garantire la realizzazione, diretta o indiretta, di un suo interesse creditizio” (G. Minniti, Garanzia e alienazione, Giappichelli, pag. 148 e ss.).
Avv. Nicola De Nicola
