Con sentenza pubblicata in data 26 aprile 2018, il Tribunale di Roma ha dichiarato la nullità di un atto di compravendita per mancanza sostanziale dei prescritti requisiti urbanistici dell’unità abitativa.
In particolare, il caso aveva riguardo ad un appartamento facente parte di un fabbricato edificato intorno al 1600, ma che tra il 1961 ed il 1964 era stato oggetto di alcuni interventi non autorizzati e non sanabili per il contrasto con il Regolamento generale edilizio del Comune di Roma vigente all’epoca (Delibera 18.8.1934, n. 5261).
La decisione assunta si pone in linea con la giurisprudenza maggiormente garantista del patrimonio ambientale che ritiene nulli ai sensi dell’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non soltanto i trasferimenti ove le prescritte dichiarazioni siano omesse o parziali (nullità di carattere formale), ma altresì ove l’immobile non sia in regola con la normativa urbanistica (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014). Sembrerebbe superata, ormai, la posizione maggiormente formalistica che “pur ritenendo interessante la tesi della nullità sostanziale”, aveva ritenuto che “i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola” (Cass. civ., II sez., sentenza n. 16876 del 05 luglio 2013).
Superfluo aggiungere come tale orientamento sia di maggior favore dell’acquirente e… del suo avvocato chiamato a far valere la patologia negoziale (per una approfondita analisi delle difficoltà di promuovere detta azione si richiama Calvo, Nullità urbanistiche e irragionevolezza del legislatore, in Le nuove leggi civili commentate, pagg. 1309 e ss., 2006).
Al contempo è stato accertato il corretto espletamento dell’incarico conferito all’Agenzia di intermediazione ed al notaio rogante, in quanto dalla documentazione dagli stessi esaminata e che avrebbero comunque dovuto esaminare nell’interesse delle parti, non emergevano elementi di sospetto sulla incommerciabilità dell’appartamento. Del resto, la certa edificazione dell’edificio anteriormente al 1 settembre 1967 (che determina la presunzione di libera circolazione “qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante”, così Cass. civ. II sez., sentenza n. 6162 del 20 marzo 2006), nonché la sua esatta corrispondenza alla descrizione contenuta nei titoli di provenienza del 1985 e del 1980, erano indice indiretto dell’assenza di possibili abusi cd. maggiori, tali cioè da rendere inalienabile il bene.
