A riprova di come e quante volte il legislatore sia intervenuto in tema di certificazione energetica degli edifici è utile riportare la successione di provvedimenti, analiticamente riprodotta nel recente Studio (n 657. 2013/c) del Consiglio Nazionale del Notariato, che riportiamo.
1. La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni
1.1. La normativa
L’8 ottobre 2005 è entrato in vigore il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192 con il quale è stata data attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico, nell’edilizia, il tutto al fine di allineare la legislazione italiana alla normativa europea in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi.
La disciplina dettata dal d.lgs. 192/2005 e stata successivamente modificata dal decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 (disposizioni correttive ed integrative al d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetica nell’edilizia).
Ulteriori modifiche ed integrazioni alla disciplina dettata dal d./gs. 192/2005 (come modificato dal d. lgs. 311/2006) sono state dettate:
– dal decreto legislativo 30 maggio 2008 n. 115 (da segnalare in particolare la disposizione dell’art. 11, per la semplificazione e razionalizzazione delle procedure amministrative e regolamentari al fine di incentivare interventi di riqualificazione energetica e di ricorso ad energie alternative nonché la disposizione dell’ art. 18, perla disciplina transitoria da applicare nelle more dell’emanazione dei decreti previsti dall’art. 4 prima comma /ett. a), b) e c) del d. lgs. 192/2005)
– dal decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con legge 6 agosto 2008 n. 1338) (l’art. 35 comma 2 bis di detto decreto legge, nel testo emendato in sede di conversione, ha disposto l’abrogazione dei commi terzo e quarto dell’art 6 e dei commi ottavo e nono dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 facendo venir meno l’obbligo di ALLEGAZIONE dell’attestato di certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso nonché l’obbligo di CONSEGNA e/o MESSA A DISPOSIZIONE dell’attestato di certificazione energetica a favore del conduttore in caso di locazione, obblighi che erano previsti a pena di nullità del contratto, da far valere esclusivamente dall’acquirente o dal conduttore).
– dal D. P.R. 2 aprile 2059 n. 59 (Regolamento di attuazione dell’art. 4 primo comma lettere a) e b) del d.lgs. 192/2005)
– dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 25 giugno 2009 con il quale sono state approvate le LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA (da segnalare in particolare la disposizione dell’art. 6 del decreto suddetto perla disciplina della validità temporale dell’attestato di certificazione energetica, la disposizione del paragrafo 2 delle LINEE GUIDA, per la definizione del campo di applicazione dell’attestata di certificazione energetica, la disposizione del paragrafo 7.5 delle LINEE GUIDA perla certificazione di appartamenti in condomini, la disposizione del paragrafo 8 perla disciplina della procedura di certificazione energetica)
– dall’art. 13 del Decreto legislativo 3 marzo 2011 n. 28 che ha modificato la disposizione dell’art. 6 del d.lgs. 192/2005, inserendo dopo il comma 2-bis un nuovo comma 2-ter, che prevede uno specifico requisito formale da osservare in occasione della stipula dei contratti di compravendita e di locazione (ossia l’inserimento di una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore diano atto di .aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla
certificazione energetica degli edifici) ed un nuovo comma 2 quater, che prevede l’inserimento del dato energetico anche negli annunci commerciali di vendita e locazione, il tutto finalizzato a garantire un miglior “trasferimento delle informazioni in sede di compravendita e locazione”
– dal Decreto Ministero della Sviluppo Economico 22 novembre 2012 con il quale sono state apportate modifiche alle LINEE GUIDA NAZIUNALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA approvate con il precedente decreto ministeriale del 26 giugno 2009; da segnalare, in particolare la disposizione dell’art. 2 del decreto suddetto, con la quale è stata riformulata la disposizione del paragrafo 2 delle Linee Guida, ampliando l’ambito dei manufatti esclusi dall’obbligo di certificazione energetica (in particolare sono stati espressamente esclusi ì ruderi e i fabbricati al grezzo, che, peraltro, già si ritenevano esclusi dall’ambito di applicazione del d.lgs. 192/2005, sulla base di un’interpretazione sistematica della disciplina in materia; sono stati, inoltre, esclusi, con disposizione generica, tutti gli immobili per i quali “non è necessario garantire un confort abitativo”, disposizione, pertanto, che consente di escludere dall’ambito applicativo della certificazione energetica tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone) e con la quale è stata espressamente abrogata la disposizione del paragrafo 9 delle Linee Guida che disciplinava la autodichiarazione del proprietario nel caso di edificio di superficie non superiore ai 1000 mq. di scadente qualità energetica (dal 28 dicembre 2012, pertanto, non è più possibile avvalersi della cd. “autodichiarazione di classe G” in sostituzione dell’attestazione di certificazione energetica)
1.2. L’adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE
La disciplina dettata dal d.lgs. 192/2005, e dai successivi provvedimenti normativi, sopra citati, disciplina finalizzata a dare attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE, è stata nuovamente modificata ed innovata, in maniera rilevante, con il D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con Legge 3 agosto 2013 n. 90 (di seguito, per brevità, “D.L. 63/2013), decreto con il quale e stata data attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nell’edilizia, ossia alla direttiva 2010/31/UE. Tale modifica, attuata con decreto legge, in via d’urgenza, si è resa necessaria per porre termine ad una procedura di infrazione avviata dalla Commissione Europea proprio per il mancato recepimento nel nostro ordinamento della suddetta direttiva 2010/31/UE (procedura che, nonostante tutto, è, comunque, sfociata nel riconoscimento dell’infrazione a carico della Repubblica italiana).
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Nel momento in cui scriviamo – ma così tanti interventi normativi, uno per ogni anno, sembrano francamente eccessivi – all’art.6 c.2 d. l.gs 192/05 si prevede:
“Nel caso di vendita, di trasferimento di immobile a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1”.
Ciò che, naturalmente, preoccupa è la sanzione di nullità dei relativi contratti in assenza di allegazione, prevista – sempre all’art.6 – dal c.3 bis.
Si pensi al caso, emblematico, di un contratto stipulato il 10/8/2013 con – solo – la menzione del certificato, quindi esistente e consegnato in copia all’inquilino.
Prescindiamo per un attimo dalle ragioni che hanno in qualche modo imposto il ricorso al D.L. della scorsa estate, per limitarci – in questa sede – a poche e brevi considerazioni.
Da un lato la attestazione deve in qualche modo preesistere alla stipula di una nuova locazione, vedi ancora il c.2 citato e il c.8 dello tesso articolo, che si riferiscono alle trattative o agli annunci commerciali. Sembrano, invece, esclusi – sempre art. 6 c. 1 – i rinnovi o le prosecuzioni dei rapporti già in essere; anche se la stipula di altro contratto, ma con lo stesso inquilino, alla scadenza di quello in corso pone evidentemente problemi.
Dall’altro non deve trarre in inganno la mancata approvazione dei regolamenti attuativi; infatti è stato chiarito da circolari, il che è del tutto ragionevole, come – in attesa – debbano essere adottate le regole precedentemente in vigore (ed infatti la modulistica riproduce pedissequamente quella antecedente ed ha solo cambiato intestazione).
Conclusivamente: per la stipula di nuove locazioni è sicuramente necessaria l’allegazione dell’ A. P. E. pena la nullità del rapporto.
Si è in attesa, per la verità, di una nuova norma che conceda un congruo lasso di tempo prima che la sanzione, così grave, diventi operativa.
Va rilevato come una norma interpretativa o di modifica che dilazioni l’adempimento sia (sarà) di non agevole scrittura, proprio per la comminata invalidità più grave.
D’altro canto potrebbe, forse, ritenersi che la nullità sia sanabile con una certificazione che intervenga successivamente. L’A. P. E. in fondo fotografa una realtà già esistente e far attestare, con i relativi costi – per la gran parte degli edifici preesistenti – una classe energetica “G” non cambia molto le cose; il tutto senza con questo negare la rilevanza del problema.
La situazione sembra certo diversa da quella di una mera nullità formale; le finalità perseguite sono però diverse da quelle che oggi
assistono, ad esempio, l’obbligo di registrazione dei contratti.
Una norma che differisca la decorrenza della sanzione, consentendo una sorta di adempimento tardivo per i “nuovi” contratti già stipulati, varrebbe a ridurre l’impatto negativo della previsione.
