La responsabilità del notaio in tema di conformità urbanistica si ferma all’inserimento della dichiarazione nell’atto notarile, non potendo egli essere chiamato a rispondere, invece, della futura conseguibilità o meno della sanatoria.
Il Tribunale di Napoli, con una recentissima sentenza (del 5 dicembre scorso), ha richiamato il principio declinato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 8230/2019, alla luce del quale “il professionista è esonerato da responsabilità se la dichiarazione è contenuta nell’atto notarile e se essa rispetta i caratteri imposti dalla norma, non potendo egli essere chiamato a rispondere, invece, della futura conseguibilità o meno della sanatoria”.
In particolare, il Tribunale di Napoli ha evidenziato che “dinanzi alla dichiarazione espressa da parte del venditore circa l’assenza di titolo abilitativo e la pendenza di una domanda di condono con indicazione dei riferimenti identificativi, e con l’espressa assunzione di garanzia circa l’inesistenza di vincoli che ne avrebbero pregiudicato l’accoglimento, ben avrebbe potuto e dovuto l’acquirente, usando la diligenza richiesta dal tipo di affare che si accingeva a concludere, effettuare più approfondite indagini, con l’ausilio di un tecnico esperto in materia urbanistica (ingegnere o architetto), circa la veridicità delle dichiarazioni e le probabilità di accoglimento della pratica da parte della P.A”.
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TRIBUNALE DI NAPOLI, Sentenza 5 dicembre 2022
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Federica D’Auria, ha emesso la seguente
SENTENZA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con l’atto introduttivo del giudizio l’attrice , conveniva in giudizio il notaio, esponendo quanto segue:
– Che in forza di contratto di compravendita rogato dal notaio in data 13 aprile 2007 l’acquirente acquistava dal venditore , dietro
pagamento di un corrispettivo pari ad Euro 190.000,00, un appartamento al primo piano del fabbricato sito in Napoli-Chiaiano (….);
– Che all’art. 3, rubricato “dichiarazione di cui alla Legge 47/85”, la parte venditrice dichiarava che il fabbricato del quale fa parte l’immobile in oggetto era stato costruito in
data anteriore al 1969, in totale assenza di licenza edilizia. Veniva inoltre garantito che tale abuso rientrava nella sanatoria di cui alla citata legge 47/85 e che la relativa istanza
di condono era stata presentata al Comune di Napoli in data 10.02.1986, prot. gen.46580 e che l’intera oblazione era stata versata. Parte venditrice, dopo aver chiarito che in data
30.03.2007 era stato richiesto il parere sui vincoli al Comune di Napoli, espressamente dichiarava che l’immobile in oggetto non era sottoposto ai vincoli di cui alla legge n.1497 del 29.06.1939 (vincolo paesaggistico ambientale) , legge n.1089 dell’01.06.1939, legge n.431 dell’08.08.1985, R.D.L.3267 del 30.12.1923 (vincolo idrogeologico) , R.D. 1126 del 16.05.1926, D.P.R. 11 del 15.01.1972 e 616 del 24.07.1977
– Perfezionata la compravendita l’attrice apprendeva successivamente che la venditrice aveva commesso delle gravissime omissioni nella compilazione del modello di autocertificazione previsto dalla Delibera di G.C. n.4891/06. In particolare si scopriva che la venditrice, nel modello di autocertificazione assunto a prot. n.2855 e depositato in
data 09.02.2007 – cioè solo due mesi prima della vendita – aveva omesso di sbarrare le caselle relative ai vincoli gravanti sull’area di sedime dell’immobile de quo .
– Ciò risultava di assoluta gravità in quanto si scopriva che l’area di sedime del fabbricato era vincolata ai sensi L. n.1497 del29.06.1939 (vincolo paesaggistico) e che la stessa, in
virtù del P.S.A.I (Piano Stralcio per l’Assetto idrogeologico) adottato con delibera del comitato istituzionale n.11 del 10.05.2002, era stata classificata come a suscettibilità di allagamento.
– In conseguenza della presenza dei suddetti vincoli, l’esito positivo dell’istanza di condono avrebbe richiesto, ai sensi degli artt. 32 e 33 della l.47/85, il previo parere favorevole della Commissione edilizia integrata (per il vincolo paesaggistico) e dell’Autorità di Bacino Nord Occidentale della Regione Campania (per il vincolo idrogeologico).
– All’esito di un gravoso carteggio intercorso con le amministrazioni competenti per poter ottenere la sanatoria degli abusi, il Comune di Napoli, con determinazione dirigenziale n. 263 del 05.12.2017 (anche impugnata dinanzi al TAR Napoli), facendo leva sull’esistenza dei predetti vincoli pubblicistici, ritenuti assolutamente preclusivi (addirittura senza necessità del previo esperimento di pareri ad hoc), ha espresso formale diniego sull’istanza di condono relativa all’immobile.
– che il notaio rogante era da ritenersi in colpa per non aver verificato la situazione vincolistica del bene, o quantomeno per non aver sollecitato parte acquirente ad effettuare tali verifiche, prospettando al cliente le questioni giuridiche connesse alla diversità dei regimi di sanatoria a seconda dell’esistenza o meno di vincoli, e quindi della veridicità o meno delle dichiarazioni di parte alienante;
tutto ciò premesso l’attrice, ritenendo sussistente la responsabilità del notaio per le ragioni indicate, essendosi vista denegare la sanatoria degli abusi urbanistici dell’immobile acquistato, lo ha convenuto in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni patiti, come specificati nell’atto introduttivo.
Si è costituito il professionista convenuto il quale ha eccepito la prescrizione estintiva del diritto al risarcimento e comunque ha respinto ogni addebito nel merito, chiedendo il rigetto della domanda.
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La domanda è infondata e deve essere rigettata per le ragioni che seguono.
Preliminarmente va osservato che non può trovare accoglimento l’eccezione di prescrizione sollevata dalla difesa del notaio convenuto, atteso che, benchè la compravendita sia stata stipulata con atto in data 13 aprile 2007, la prospettazione dei fatti contenuta in citazione, non smentita da evidenze documentali di segno contrario, denota che la parte si sia potuta avvedere della esistenza dei vincoli paesaggistici ed idrogeologici, e dunque della falsità delle dichiarazioni dell’alienante in argomento, solo in epoca successiva al 5.9.2009, allorquando la parte si apprestava alla stipula di un preliminare di compravendita, poi non andato a buon fine proprio in ragione dell’emersione delle problematiche urbanistiche evidenziate (si veda in particolare la nota datata 18.9.2009, inviata da parte del tecnico incaricato dalla promittente acquirente).
Ciò posto, in mancanza di documentazione che denoti la conoscenza o conoscibilità di tale stato di fatto in epoca precedente, in applicazione del disposto di cui all’art. 2.935 c.c., la prescrizione decennale (data la natura contrattuale dell’obbligazione) inizia a decorrere dal settembre 2009 ed essa dunque non può dirsi interamente spirata alla data di notifica dell’atto di citazione (21.1.2019).
Nel merito valgono le seguenti considerazioni.
La questione inerente gli obblighi informativi ed il grado di diligenza richiesto al notaio in subiecta materia può essere in questa sede risolta facendo richiamo a quanto stabilito nella recente pronuncia delle Sezioni Unite n. 8230 del 22/03/2019.
La sentenza, nell’affrontare il tema delle nullità che derivano dall’applicazione dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, dopo un’approfondita disamina sugli orientamenti opposti, di matrice “formale” o “sostanziale”, giunge a stabilire che detta nullità “va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”
Orbene, declinato il suddetto principio in funzione di verifica della diligenza del notaio che vada a rogare un atto di compravendita, il precipitato che ne consegue è che il professionista è esonerato da responsabilità se la dichiarazione è contenuta nell’atto notarile e se essa rispetta i caratteri imposti dalla norma, non potendo egli essere chiamato a rispondere, invece, della futura conseguibilità o meno della sanatoria.
In particolare – afferma la Cassazione in un passaggio cruciale della menzionata pronuncia – “per effetto della prescritta informazione, l’acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato”.
Ebbene, anche nel caso sottoposto alla nostra attenzione, dinanzi alla dichiarazione espressa da parte del venditore circa l’assenza di titolo abilitativo e la pendenza di una domanda di condono con indicazione dei riferimenti identificativi, e con l’espressa assunzione di garanzia circa l’inesistenza di vincoli che ne avrebbero pregiudicato l’accoglimento, ben avrebbe potuto e dovuto l’acquirente, usando la diligenza richiesta dal tipo di affare che si accingeva a concludere, effettuare più approfondite indagini, con l’ausilio di un tecnico esperto in materia urbanistica (ingegnere o architetto), circa la veridicità delle dichiarazioni e le probabilità di accoglimento della pratica da parte della P.A.
Trattandosi di un ostacolo di ordine tecnico-urbanistico, e non strettamente giuridico, la sua verifica esulava dalle competenze proprie del pubblico ufficiale rogante: questi di certo è chiamato a porre in essere tutte quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico, ma purché si tratti di questioni che rientrino nelle sue competenze e nella sua formazione di giurista.
Invece, la verifica tecnica circa l’accoglibilità in concreto della pratica di condono, alla luce degli strumenti urbanistici vigenti, non è attività che possa rientrare nelle competenze tipiche di un operatore del diritto, trattandosi di materia che ne esula completamente, ed appartiene invece alla disciplina dell’urbanistica, propria della professionalità di ingegneri ed architetti.
Tali considerazioni portano ad affermare che: o l’acquirente ha trascurato di approfondire per suo conto il tema delle reali possibilità di vedere accolta la pratica di condono, ed in tal caso è in colpa perché aveva elementi tali da essere messa in guardia circa l’opportunità di un tale approfondimento (la dichiarazione espressa dell’alienante circa l’assenza di titolo abilitativo e la pendenza della pratica di condono, nonché la dichiarazione inerente l’assenza di vincoli ostativi); o l’acquirente ha in realtà effettuato i suddetti approfondimenti, ma si è comunque determinata alla stipula del contratto, accettando il rischio connesso all’eventuale mancato conseguimento della sanatoria, ed anche in tal caso imputet sibi le conseguenze pregiudizievoli di un rischio volontariamente e scientemente assunto.
Non può dunque trovare accoglimento la tesi attorea secondo cui il notaio avrebbe comunque dovuto informare la cliente circa l’eventualità che risultassero non veritiere le dichiarazioni sui vincoli rese da parte venditrice, poiché, in presenza della espressa dichiarazione dell’alienante circa il titolo urbanistico (o meglio la sua assenza), per ciò solo l’acquirente era messa in guardia circa la potenziale problematicità della sanatoria e dunque dell’opportunità di una verifica preventiva circa l’affidabilità della controparte contrattuale e la veridicità o mendacia delle dichiarazioni da questa rese.
Del resto, in occasione del preliminare di vendita del settembre 2009, la promittente acquirente si è avveduta della presenza dei vincoli ostativi alla sanatoria proprio attraverso i dovuti approfondimenti tecnici effettuati prima, e non dopo, la stipula del definitivo.
Pertanto, alla luce di quanto evidenziato, la domanda nei confronti del notaio Alifano deve essere rigettata, non potendosi ravvisare omissioni colpevoli a suo carico.
Le spese di lite possono essere compensate tra le parti in ragione della preesistenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti nella materia oggetto del presente giudizio e della sopravvenienza, rispetto alla proposizione della presente domanda, dell’orientamento delle Sezioni Unite che hanno posto fine alle incertezze interpretative registrate in passato.
P.Q.M.
Il Tribunale di Napoli, VIII sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta come in epigrafe, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta dall’attrice ;
2) compensa le spese di lite tra le parti.
Napoli, 02.12.2022
Il giudice
dott.ssa Federica D’Auria
