Il dibattito, e gli interventi della giurisprudenza, sul tema degli effetti di un mancato e tempestivo assolvimento dell’obbligo di registrare i contratti (dal 2005 tutti, il principio vale anche per gli “usi diversi”) sembra ancora non del tutto sopito.
Eppure dalla nota sentenza a S. U. n. 18213 del 17.9.2015 si ritiene che la soluzione sia ormai chiara; se non si ottempera (nei 30 gg) la sanzione è quella più grave: nullità.
Vero è che la decisione appena ricordata riguardava un contratto soltanto in parte registrato, e la invalidità concerneva dunque la ‘controdichiarazione’, ma analoga conclusione sembra debba essere obbligata anche per i contratti (purché rispettosi della regola di cui al cpv art 1 L 431/98) regolarizzati dal conduttore ex d.l.vo 23/2011, dopo le sentenze della Corte Cost. nn. 50/14 e 169/15 che hanno sancito la illegittimità delle sanzioni che accedevano alla cd “cedolare secca”.
Riteniamo dunque utile pubblicare e seguire una sentenza (Trib Roma n 25480/15) del 21/12/15 che, aderendo appunto alle S. U., risolve anche alcuni problemi collaterali.
Ci limitiamo ad elencarli: – la sorte dei pagamenti del corrispettivo ante iniziativa del conduttore ex d.l.vo citato; – la possibilità di considerare comunque efficace la richiesta di rilascio avanzata dal locatore; – quanto sia dovuto fino alla riconsegna.
Peraltro deve ancor più essere evidenziato il nuovo (ennesimo) intervento legislativo che – in sede di ‘finanziaria’ – riscrive l’art 13 L 431/98.
Si tratta del c. 32 – in sostituzione di una precedente versione che rendeva anche operativa fino al luglio ’15 la parametrazione del corrispettivo annuo al triplo della rendita catastale (i rischi erano evidenti) – con cui viene ancor più esplicitato il requisito della registrazione del contratto come elemento necessario a pena di nullità.
Anche in tal caso ci si limita a brevissime considerazioni: – già le S.U. avevano dettato un’efficace tutela dei c.d. contraenti deboli; – il c.5 del precedente art 13 (il contratto orale imposto) viene eliminato, – l’obbligo di registrazione è specificato come ‘a carico’ del locatore e da comunicare a inquilino e amm.re del condominio; – la regola del nuovo c. 5 è dichiarata applicabile “a tutte le ipotesi ivi previste sin dall’entrata in vigore della presente legge” (da intendersi – per come viene formulata la regola – quella del ’98, non la attuale).
In buona sostanza al nostro legislatore – in materia – piace, forse, eccedere: dare un così chiaro valore retroattivo ad una previsione che doveva intendersi già presente nell’ordinamento urta non solo con i principi generali (non sembra, in effetti, una norma di interpretazione autentica), ma anche con il dato secondo cui la registrazione come condizione di validità era stata esplicitata (oltre che dal c. 1 del previgente art. 13) a decorrere dall’art 1 c 346 L 311/2004.
