La Sentenza 14.03.14 n. 50 Corte cost. e i “rimedi” del legislatore
(art. 5 c. 1 ter l. 23.05.2014 n. 80, conv. D.l. 28.03.14 n. 47)
La programmazione di questo incontro risale alla fine del mese di marzo; e la scelta della data era stata motivata dalla opportunità di valutare – dopo un minimo lasso di tempo – i primi orientamenti della giurisprudenza all’esito della decisione della Corte.
Il titolo della locandina è rimasto quello originario; oggi – però – ci troviamo a dover valutare uno scenario non previsto.
Il nuovo intervento del legislatore da un lato ha creato situazioni forzatamente disomogenee (ne dovremo parlare più nel dettaglio) dall’altro ci costringe ad un confronto “ristretto” al solo Foro.
La salvezza degli “effetti prodottisi e dei rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art.3 commi 8 e 9 d.l.vo 14.3.11 n.23” ha infatti causato un . . rallentamento nella pubblicazione di decisioni sul punto e forse proprio in questi momenti la Sezione cui sono demandate le questioni locatizie sta tenendo la prima delle due riunioni programmate.
Sappiamo perfettamente che la folta partecipazione dei Colleghi – anche di tribunali vicini – è stata causata (anche…) dalla speranza di conoscere in anteprima orientamenti sì semiufficiali – come sempre in questa sede – ma certo più importanti delle indicazioni di chi vi parla.
Peraltro vediamo il lato positivo e cerchiamo – almeno – di focalizzare tutte le tematiche controverse, ipotizzando un vaglio di soluzioni.
Senza dilungarci troppo nel delineare un quadro normativo che è ben noto a tutti noi ricordiamone almeno i tratti fondamentali.
L.431/98; art:7 (dichiarato illegittimo poco dopo l’approvazione della novella sulle locazioni abitative) e art.13.
Il tenore letterale del c.1 di quest’ultima disposizione ci deve essere ben presente: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.”
Aggiungiamo il c. 346 art.1 L. 311/04 (c.d. Finanziaria ’05) che – senza distinguere tra usi abitativi e non – ha sancito la nullità dei contratti non registrati.
Non dimentichiamo, infine, Cass. 27/10/2003 n. 16089 (quindi ante finanziaria ’05) secondo cui, all’esordio, l’art. 13 cit. avrebbe sanzionato (solo) l’invariabilità del canone; e l’ordinanza 3.1.2014 di rimessione alle S.U. dello stesso profilo, che induce a ritenere prossima una rilettura della regola (forse come avrebbe dovuto essere da fine ’98) in tema di (vera) nullità in assenza di un adempimento che inficierebbe la causa (illiceità per contrarietà ai principi fondanti, ordine pubblico e solidarietà).
Il rinvio a regole di cui si è dibattuto per 15 anni (la Corte Costituzionale ha già ritenuto questa nullità conforme alle regole e principio ormai in qualche modo acquisito) non è inutile. Perché da oggi dovremo nuovamente confrontarci con questi dubbi interpretativi.
Cosa accade, ad esempio, se il contratto è stato registrato DOPO il 30° giorno dalla stipula, ma PRIMA dell’art. 3 cc 8 e 9 d. l. vo 23 del 2011, anche se DOPO il c. 346 art. 1 L. 311/04?
Sappiamo che esistono provvedimenti che negano la convalida (attenzione, d’ufficio) in caso di sforamento del termine anche di 24 h; peraltro esiste giurisprudenza sulla efficacia sanante (almeno ex nunc) dell’adempimento tributario.
Ebbene, per completare il quadro, due cenni sulla c. d. cedolare secca; termine improprio perché dovremmo sempre non confondere una regola aurea (passatemi il termine) per la tassazione delle rendite immobiliari, con le sanzioni previste dai commi ricordati del d. l. vo 23/11. . cancellati dal nostro ordinamento. . per 68 giorni.
Diciamo che il convegno odierno, anziché chiudere il percorso aperto con quello di novembre ’12, ne costituisce solo una tappa.
Sappiamo quali sono stati i passaggi fondamentali delle “sanzioni”; uso improprio; tentativi di applicazioni anche a contratti nulli per mancanza di forma; attenzione alle situazioni di confine (Trib Rm 13492/12); recupero anche di ipotesi (per la verità del tutto peculiari) in cui il rispetto del cpv art.1 L.431/98 esisteva solo in embrione (Trib Rm 26000/13).
Con riferimento a quest’ultimo profilo, infatti, non va dimenticata l’esistenza di una parte finale del già citato art. 13 che consente la “creazione”del contratto in via giudiziale se la pattuizione orale era stata imposta dal locatore.
Una critica però è dovuta alla interpretazione invalsa circa la non sanabilità – di regola – delle pattuizioni orali (Trib Rm 22054/12): evidentemente al locatore è lasciata una (troppo!) comoda via d’uscita, fermo il necessario rispetto di quanto ci hanno appena ricordato le S U con la sent. 7305/14 sulla c d “probatio diabolica”.
Comunque questo era il punto d’arrivo: se la pattuizione raggiunta rispetta i requisiti formali, ma non è stata adempiuto l’obbligo di registrazione nei 30 giorni e a tanto si provvedeva, ex – ma POST – d.l.vo 23/11, nasceva un contratto di 4 anni + 4 con un canone pari al triplo della rendita catastale, da rapportare a mese.
La dichiarata illegittimità costituzionale delle sanzioni (attenzione, per eccesso di delega; come dedotto peraltro – con altre censure – da tutti i giudici remittenti: Salerno, Palermo, Firenze, Genova, Roma – Ostia) ha – invece – creato il primo paradosso.
Dalla pubblicazione della sentenza (19.3.14) tutti quanti (conduttori) hanno fatto ricorso al meccanismo , delle sanzioni appunto, si sono venuti a trovare in situazione di conclamata e spesso grave morosità . . retroattiva.
Alle convalide, prontamente intimate dai locatori che avevano visto “sanata” la loro inadempienza sul fronte fiscale (per l’imposta di registro, le sanzioni vere sono ancora in itinere sul fronte dei redditi) i Giudici hanno risposto: a volte convalidando, più spesso ritenendo in qualche modo legittimo il mancato pagamento integrale e disponendo il mutamento del rito (quindi giudizi in corso destinati ad usufruire della disposta ‘salvezza’).
Tranne che nei primi casi (la convalida costituisce giudicato e sembra ormai difficile ipotizzarne il superamento in virtù di regola sopravvenuta) il c. 5 ter l. 23/5/14 n. 80 (su GU del 27/5) – di conversione del d.l. 28/3/14 n. 47 che nulla prevedeva al riguardo – ha fatto salvi gli effetti prodottisi ed i contratti sorti . . (rectius, REGISTRATI) ex art 3 cc 8 e 9 d. l. vo 23/11.
Stando alle regole generali la nuova previsione è in palese contrasto con la norma della Carta (art. 136) che prescrive la “cancellazione” dell’ordinamento di norme dichiarate incostituzionali (e diversa sarebbe stata una salvezza FINO alla pubblicazione – 19/3 – della sent. 50/14).
Però. . è altrettanto vero che la illegittimità deriva da un eccesso di delega; ciò vuol dire che una nuova legge – quella che ora c’è – avrebbe potuto riprodurre regole espunte.
Ora tutti ci chiediamo: è opportuno – ma non sarebbe necessario, gli stessi giudici a quibus potrebbero nuovamente rimettere gli atti al vaglio della Corte (tutti avevano, anche, evidenziato le incongruenze di una disciplina premiale per un solo contraente e gli . . effetti perversi per gli introiti fiscali) – sollevare nuovamente il profilo di legittimità? E ciò diciamo nella ragionevole certezza che in tal senso comunque si muoveranno diversi Tribunali (sembra anche il nostro).
Siamo a metà ’14 e la sanatoria (fino al 31/12/2015) non ne sarebbe, forse, inficiata in tempo utile; fermo il ritardo con cui la Consulta ha deciso a marzo ’14 rispetto alle ordinanze di rimessione.
Certo oggi una convalida non è proponibile con . . effetti immediati; per converso il conduttore – che ha visto evitata una morosità incolpevole – può stare più tranquillo per 18 mesi.
Tecnicamente, ma vorrei fermarmi qui per sentire i Colleghi, l’unico dato che emerge con una qualche certezza sembra essere l’eliminazione, de futuro, del sistema sanzionatorio e (attenzione) dallo stesso, recuperato per il passato, della durata di 4 anni + 4.
Salvo nuovi interventi della Corte e del legislatore non è oggi ben chiaro cosa accadrà dall’ 1/1/2016.
Avremo certo modo di rivederci qui per tornare a discutere di tutte queste problematiche fin dal prossimo autunno.
Grazie per l’attenzione.
