“ In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio; in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, impone all’amministratore l’adozione di controlli necessari alla conservazione di parti comuni (art.1130 comm. 1 n. 4 c.c.) e all’assemblea di provvedere ad opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comm. 1 n. 4) . Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., secondo cui l’onere è per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo e per i restanti due terzi del condominio”

Cassazione Civile, Sezioni Unite, 10/05/2016, n. 9449

Infiltrazioni dal lastrico solare – riparto delle spese – obbligazioni propter rem – esclusione – responsabilità per le cose in custodia – sussistenza

artt 2043, 2051, 1126, 1130, 1135 cc

La Corte di Cassazione, con una pronuncia a Sezioni Unite, conferma solo parzialmente un ormai risalente orientamento (Cass. SSUU n. 2672/1997) in tema di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e del relativo riparto delle spese tra proprietario/usuario esclusivo e condominio.
Si riteneva, infatti, con riferimento al tipo di responsabilità, sussistente una obbligazione propter rem, essendo la posizione del proprietario riconducibile ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione) nei confronti del titolare dell’appartamento sottostante, con il conseguente insorgere di una pretesa all’adempimento.

Con l’odierna sentenza a Sezioni Unite i Giudici di Piazza Cavour ripensano questo orientamento, affermando che le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quelle di cui all’art. 2051 c.c., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all’evento, ovvero quella di cui all’art. 2043 c.c., per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico.

Sul punto testualmente:
“In tal senso deve quindi escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità di tale responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano”
“Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio (per l’affermazione della responsabilità del condominio, v., in particolare, Cass. n. 3522 del 2003).

Nulla cambia invece in materia di riparto delle spese che, in ossequio al dettato normativo dell’art.1126 c.c., resta per 1/3 in capo al proprietario (o usuario esclusivo) e per 2/3 di spettanza del condominio; salva la prova ‘rigorosa’ della imputabilità del fatto in modo esclusivo.