Tornano al codice civile le c.d. grandi locazioni
Nel settore immobiliare – oltre a diversi interventi di rilievo, si pensi al “rent to buy” – va segnalata la importante modifica dell’art.79 L.392/78.
Più che di vero cambiamento – con l’aggiunta di un comma alla c.d. regola di chiusura della legge che ancora definiamo “dell’equo canone” – si tratta della, completa, liberalizzazione delle (v. rubrica) ‘grandi locazioni’ (se afferenti immobili non vincolati) purché con il rispetto della forma scritta (precisazioni, invece, non presenti nel D.L.).
In breve la previsione aggiunta consente, ora, quando il corrispettivo annuo sia superiore agli € 250.000,00, la libera pattuizione di regole in deroga alle previsioni di quella che è ancora la legge quadro per tutti i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo.
La definizione in uso di ‘norma di chiusura’ è stata adottata perché – per tutte le locazioni allora – veniva sancita la nullità di ogni pattuizione che (in contrasto con le regole rigide che venivano introdotte) risultasse troppo favorevole al locatore.
La regola, dunque, ha finito con l’essere di grande aiuto per l’interprete; visto che consentiva sempre, in casi dubbi, o di optare per una lettura della clausola che fosse favorevole al contraente debole, o di espungerla dal contratto.
Il sistema introdotto nel ’78 per gli usi non abitativi era, ed è, indubbiamente connotato da una serie di vincoli (durata; tendenziale invariabilità del corrispettivo; sublocazione e cessione del contratto, consentito a certe condizioni; prelazione ed avviamento per i contratti più tutelati); anche tenendo conto che la disciplina residua del contratto è sempre rimasta regolamentata (ad es. miglioramenti ed addizioni, ma non solo) dal codice.
La situazione, nell’attuale momento economico, è certamente diversa dalla fine degli anni ’70, quando si era al termine del regime vincolistico; anche per le sollecitazioni della Corte Costituzionale agli inizi del decennio.
Oggi, dunque, si reintroduce una maggiore (totale) autonomia, ma solo per i contratti che prevedono un corrispettivo di notevole entità.
Due sono le valutazioni da fare, nell’immediato:
– la prima concerne la ampiezza della liberalizzazione che è stata introdotta.
– la seconda riguarda – invece – i possibili dubbi relativi ad una disparità di trattamento (perché solo le grandi locazioni?)
In ordine al primo aspetto è certo che il riferimento delle deroghe ora consentite alle previsioni del ’78 (al plurale) consente di convenire: – durate inferiori (ai 6 anni + 6 o 9 + 9, perché sono comprese anche le locazioni alberghiere); – canoni apertamente crescenti; – esclusione dell’indennità di avviamento e/o della prelazione.
In pratica i contraenti potranno modellare le pattuizioni adattandole alle proprie esigenze reali (e con effetti positivi anche sulla effettiva determinazione del corrispettivo contrattuale (non dovrà più precalcolarsi l’incidenza dell’avviamento, né la perdita di quota fissa della inflazione, perché la rivalutazione ben potrà essere integrale, ecc.)
Resta da interrogarsi sulla “limitazione della deroga” introdotta – va ripetuto – solo per i contratti con corrispettivo molto elevato. L’apparente singolarità non è, forse, tale da far ipotizzare una irragionevole disparità di trattamento.
Al riguardo si consideri attentamente come una protezione imposta dal legislatore abbia certamente maggiore rilievo per tutti quei conduttori che risultino, per così dire, realmente contraenti deboli.
Un canone mensile di oltre € 20.800,00 /mese dovrebbe – insomma – far presumere, in capo a questa tipologia di conduttori/imprenditori, una forza contrattuale in grado di rinunciare a certe tutele in cambio di altre concessioni.
Dai lavori parlamentari emerge un dibattito sul valore soglia da indicare per usufruire delle deroghe: si è passati infatti dagli originari € 100.000,00/anno ai 150.000,00 del D.L. ed, infine, alla attuale misura.
Con quali problemi di coordinamento è facile immaginare. Dal testo (semiufficiale) ad oggi (10/11) disponibile, la introduzione di un ulteriore comma non risolve i dubbi per quei contratti stipulati nei quasi 60 gg di vigenza del decreto, che avessero corrispettivo superiore solo ai 150.000,00 €; corretta – invece – la previsione finale della non operatività delle deroghe per i ‘vecchi’ contratti e i contenziosi in corso.
Resta da valutare se il ricordato valore soglia (lo si ripete: ora € 250.000,00/anno) debba essere rapportato al corrispettivo di ingresso o medio (sembra preferibile la prima opzione, secondo il tenore letterale della regola); anche se – in ipotesi – con riduzioni iniziali (secondo una delle formule più in uso, ad es. € 22.000,00/mese, ridotti per 12 o 24 mesi a € 20.000,00).
