RELAZIONE DELL’AVV. STEFANO GIOVE IV° CONSULTA NAZIONALE LEGALI SUNIA, 15 SETTEMBRE 2017
L’art 13 L. 431/98 alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 87/17, in particolare i commi 5, 6, (e 7).
Con la decisione depositata prima della scorsa Pasqua la Corte ha posto fine, ci siamo tutti augurati in modo definitivo, alla lunghissima querelle iniziata con la approvazione delle note ‘sanzioni’ introdotte, a latere della cd cedolare secca, per i contratti di locazione ad uso abitativo che non erano stati registrati.
Del resto questo di settembre sembra essere diventato un appuntamento ‘fisso’ per monitorare l’evolversi – negli anni e sempre con alterne vicende – della situazione.
Credo sia per noi del tutto inutile ripercorrere i precedenti, che sono integralmente riassunti dalla sentenza; del resto la Collega Alessandra Mulè ha ripercorso ‘tutti’ i travagliati passaggi di cui abbiamo tanto discusso, proprio qui a Fiuggi.
Infatti, e lo sappiamo bene, questa era la terza volta che venivano sollevati profili di legittimità costituzionale in relazione alle modalità con cui si era tentato di far emergere il ‘nero’; id est la porzione di canone non ufficializzato in un contratto, scritto e registrato. Anzi, molto frequentemente, del tutto ignoto alla Agenzia delle Entrate.
Erano spesso queste le ipotesi più rilevanti (intendo come numeri e valori evasi) colpiti dalle sanzioni di cui sopra. Sorvoliamo, invece (ma dovremo tornarci), sui casi di mancato rispetto anche – altro profilo di invalidità, ‘quasi’ più grave – dell’obbligo di forma scritta, introdotto dall’art 1 u. c. della L 431/98; il cui art. 7, del resto e per restare in tema di adempimenti fiscali, fu anch’esso dichiarato illegittimo quasi subito dopo la, allora, novella.
Torniamo alla Corte: ho potuto assistere alla registrazione della discussione – e, grazie al Collega che rappresentava i conduttori, anche un po’ all’evolversi del procedimento – ed è molto utile sottolineare (simpatica la battuta del Relatore che, quasi all’esordio, aveva affermato . . . ‘a volte ritornano’) come in realtà, questa volta, il legislatore abbia sostanzialmente ben operato; dovendo – necessariamente, e vedremo perché – intervenire dopo le prime due, solenni, bocciature.
Del resto ricordiamo bene le considerazioni fatte – proprio in occasione di questi incontri annuali – ‘di persona dal legislatore’; in precedenza assai criticato alla luce della II sentenza della Corte, che aveva perentoriamente rilevato la violazione del proprio (precedente) giudicato.
I punti che, proprio nella discussione, hanno formato oggetto di approfondimento, anche da parte della Avvocatura, e che emergono dalla decisione, concernono proprio la scelta accurata dei termini utilizzati, in quello che è diventato il nuovo comma 5 dell’art.13 della legge sopra ricordata (sulla cui operatività ci siamo interrogati proprio un anno fa).
Leggendo la norma in modo, per così dire, quasi affrettato questi dati potevano sembrare secondari, ed invece il Giudice delle leggi li valorizza.
Dunque i riferimenti:
1) alla ‘indennità di occupazione’ (anzi al canone di locazione, ‘ovvero’ . . . quindi – attenzione – con valore specificativo, osserva la Corte; forse ad adiuvandum);
2) alla assenza di aggiornamento Istat, per contratti che erano e dovevano restare nulli (senza poter essere in qualche modo convertiti);
3) al parallelo con il nuovo comma 6 (stesso articolo), che – invece – conserva al Giudice la possibilità di ‘accertare l’esistenza’ di un rapporto, ma con canone parametrato sui ’minimi’ risultanti dalla contrattazione di categoria;
hanno finito con il convincere appieno la Corte; che non ha ravvisato profili di illegittimità nelle ‘nuove’ regole.
La normativa ordinaria entrata in vigore dall’1/1/2016 non vìola, insomma, né l’art 3 (era uno dei profili sollevati dalle ordinanze) né l’art 136 della nostra Carta e non lede dunque (come era avvenuto prima) proprio quel giudicato – cioè la prima sentenza di illegittimità, per violazione della delega – che aveva espunto quelle sanzioni dal nostro ordinamento.
Resta un altro punto, anch’esso da considerare di grande rilievo.
Ci riferiamo all’affidamento riposto nelle disposizioni, poi eliminate, da parte di quanti (in cambio proprio della emersione del nero) avevano ritenuto di poter usufruire di un vantaggio (senz’altro eccessivo, vedi anche i rinvii fatti proprio alle stesse ordinanze) versando corrispettivi molto contenuti, ma svolgendo un ruolo – come è stato detto nella discussione, riportato nella sentenza e rammentato anche prima – di ‘cittadinanza attiva’.
Questa volta, dunque, la Corte entra per la prima volta nel merito delle scelte operate, ed evidenzia la ridotta platea di destinatari di quelle regole (che però proprio pochissimi non sono), valutando positivamente il sistema adottato alla fine del 2015.
Per l’effetto – quasi con una sorta di scrutinio ex ante, come ho già avuto modo di evidenziare in altre occasioni – dal 2016, in caso di mancata registrazione da parte (sempre) del locatore e nel termine ormai ‘perentorio’ di trenta giorni dalla stipula (ex c. 1 dell’art. 13 come novellato), il conduttore avrà il diritto (durante il rapporto ‘di fatto’ da ‘ricondurre’ ad un contratto valido ad ogni effetto, ma anche dopo la riconsegna) di ripetere quanto versato in più; rispetto ai valori minimi che le associazioni avrebbero dovuto aver ormai già definito, a seguito del nuovo D. M. di inizio ’17 e della relativa Convenzione, in tutto il nostro territorio nazionale.
Per i più risalenti contratti non registrati resterà dunque una tutela limitata quanto ai tempi (per la riduzione drastica della indennità di occupazione), senza alcuna (apparente) possibilità di salvezza del contratto; il che è certo in tutti i casi di rapporti esauriti.
Mi sembra di poter dire che questa sentenza, oltre a legittimare le scelte per il passato e fino a metà luglio ’15, ha molto agevolato la indicazione di quelle che dovrebbero essere ben più ampie forchette di oscillazione – tra importi, appunto, minimi e massimi – anche avendo di mira proprio quell’effetto deterrente che ora viene attribuito a queste indicazioni.
Possiamo, in qualche modo, concludere che dopo oltre un lustro ‘tutto è finito bene’?
Non proprio, e l’affermazione non è soltanto diretta alla – ovvia – constatazione di quali tempi siano stati necessari per poter indirizzare in modo più certo il contenzioso.
In realtà – ma lo avevo qui ricordato già lo scorso anno – rispetto al Natale ’98 è del tutto saltata la protezione per i contratti orali; certo nulli ma comunque (e lo sappiamo bene) sempre ‘garbatamente’ imposti.
Peraltro il de profundis alla operatività della regola previgente (parlo sempre della assenza di forma) era stato suonato dalle decisioni delle SS UU di settembre 2015, già ricordate.
E sulla base di una sorta di sillogismo, vero; ma solo in astratta teoria.
Ben può affermarsi che quello di locazione sia il prototipo del contratto ‘semplice’ il cui contenuto (con i relativi obblighi reciproci) risulti facilmente comprensibile a tutti.
Resta però un salto logico quando andiamo a valutare i reciproci poteri delle parti.
A chi cerca un’abitazione non è facile dire di no quando viene, magari ‘intanto’, proposto di concludere un accordo con una stretta di mano; ancor più se il canone (chissà perché) risulta conveniente rispetto ai valori di mercato in quella zona. Se poi le esigenze sono pressanti, rifiutare la stipula in assenza del requisito di forma è ancora più difficile.
Attenzione: sto ipotizzando una trattativa ‘morbida’, mentre sappiamo bene quanto spesso il proprietario dichiari apertamente le ragioni di un canone (quando lo è) contenuto.
Ed è proprio su questo versante che manca ormai una vera tutela, sempre ammesso che prima esistesse: eravamo infatti ben consci delle difficoltà sul versante probatorio.
Resta da esplorare – mi limito a segnalarvelo – il profilo del quantum dovuto nel periodo di ‘occupazione senza (valido) titolo’; perché forse alcune delle soluzioni fornite (ricordate la tesi che assimila il pagato mensile ad una sorta di obbligazione naturale?) dalla giurisprudenza nel recente periodo sono state influenzate anche dalla quantità di controversie, favorita del resto anche dalle incertezze che si sono protratte per anni.
Potrebbe (per me dovrebbe), ad esempio, recuperarsi quell’orientamento che – comunque – prevedeva un abbattimento (d’accordo, in percentuale) di quanto invalidamente pattuito.
Potrebbe – ancora – aggiungersi, nell’ottica di una interpretazione costituzionalmente orientata, una sorta di estensione della regola di cui al comma 6 anche a questi casi.
La forzatura sarebbe (forse) evidente ed in possibile contrasto proprio con quello scrutinio parallelo fatto dalla sentenza che commentiamo dei commi 5 e 6 (per negare una violazione dell’art. 3 della Carta), ma dovremmo considerare anche un altro aspetto.
La validità (di fatto) della pattuizione di un canone in nero, almeno fino alla nascita della contestazione, finisce veramente per costituire un altro incentivo a questo tipo di intese.
Certo le situazioni sono e restano diverse, ed una disciplina differenziata ci sta tutta; però sarebbe veramente eccessivo – per avere una efficace azione di contrasto – dimenticare del tutto le realtà diverse appena ricordate; id est escludere tutti quei rapporti in pratica ‘nulli due volte’ (perché non registrati – ovvio – e senza la forma necessaria).
Queste considerazioni impongono di tornare più direttamente alla parte finale del nuovo art 13, oggetto del nostro approfondimento, ma ponendoVi il mio (consueto) interrogativo. Potremo sempre dedurre che il comma 6 operi, se non per le pattuizioni orali, almeno per tutti i vecchi (per così dire) contratti non registrati.
Ricordate quanto ci appassionò, lo scorso anno, la discussione sul comma 7?
Del resto oggi anche la Collega Mulé ha ripercorso il punto, ed è abbastanza chiara (per me, non sono altrettanto certo per quanto riguarda la Corte) la ratio legis.
Oppure (rivoltando le poche certezze) tornare invece a sostenere l’effetto sanante della registrazione tardiva come per gli usi diversi. Al riguardo, dopo la – forse – improvvida recente (sempre aprile, del 28) sentenza (n. 10498) della III Sezione della Cassazione, però confermata dalla ordinanza n. 20258 dello scorso 6 settembre e relativa stavolta ad un uso abitativo (!), siamo in sempre più trepidante attesa (in questi giorni come è accaduto già a settembre del ‘15?) della decisione da parte delle Sezioni Unite.
Questa seconda opzione – tranne stravolgimenti – sembrerebbe (leggete però con molta attenzione le motivazioni del decisum appena citato) oggi da escludere.
Ma (tornando alla prima) Vi segnalo come pochi minuti fa io abbia dato quasi per scontato (prescindendo proprio da quanto attiene la retroattività o meno delle nuove previsioni) che esista un limite temporale, diciamo la data dell’1/1/2016, a scandire la linea di divisione tra i precedenti contratti non in regola con il fisco (quelli ‘colpiti’ dalla cedolare secca insomma e ridotti in tesi a non moltissimi casi) e le nuove regole che stiamo oggi esaminando.
L’interrogativo è d’obbligo: siamo veramente sicuri che sia proprio così?
Insomma (salvo i rapporti in cui è intervenuta una riconsegna e forse gli eventuali giudicati; ma andrebbe, su questo versante, considerato come le norme siano cambiate e non poco) credo non si possa escludere con una ragionevole certezza la operatività ‘integrale’ della normativa anche per i risalenti contratti.
Evidentemente non mi riferisco questa volta solo al comma 5, ma anche al comma 6 ed in virtù proprio del comma 7.
Va da sé che con tale opzione sposeremmo la lettura prima rammentata del Tribunale di Torino: quindi retroattività piena, per le cause in corso e quelle da proporre.
Allora la data 1/1/16 varrebbe solo per la perentorietà dei 30 giorni . . .
Certamente il Giudice di Roma – cui sono tornate le due controversie rimesse alla Corte (prescindo dal fatto che – se rammento bene – almeno in un caso il rapporto potesse considerarsi esaurito, ma la causa – appunto – è in corso) dovrà ora prendere posizione anche su questo punto assai delicato.
Insomma dovremo . . . . per forza rivederci a settembre del prossimo anno, se non altro per valutare l’impatto della sentenza 87/17 sulle cause pendenti.
Scusandomi sempre per le poche certezze, anzi per i veri e propri dubbi che sono sempre costretto a sottoporVi (ma la Cassazione ci mette del suo . . .), ringrazio di cuore tutti per l’invito e l’ormai consolidata, piacevole – ed utilissima anche a me – consuetudine.
