Con ordinanza 3.1.2014 la III Sezione Civile della Cassazione ritiene necessario un pronunciamento delle S.U. per “aggiornare” la lettura dell’art.13 L. 431/98.
A partire dalla, nota, sentenza 27.10.2003 n. 16089 (quel caso concerneva un ‘comodato’ con controdichiarazione, ed il conduttore ebbe torto in tutti e tre i gradi di giudizio) era stato infatti ritenuto che il c.1 della norma appena ricordata non indicasse un requisito di validità col riferirsi al ….’contratto scritto e registrato’ altro che per il richiamo alla forma.
Il legislatore     – pur se in una legge connotata dalle prescrizioni fiscali – avrebbe inteso piuttosto sancire la regola della invariabilità del canone durante la vita (quattro anni più quattro, o tre più due) dei contratti di locazione abitativi, come riformati dalla legge di fine ’98.
La III Sezione, nel ricordare come quella allora seguita fosse la lettura di una dottrina rimasta isolata (si trattava della interpretazione abilmente propugnata da Nunzio Izzo, che negava potesse parlarsi del conduttore come ‘sentinella del fisco’) menziona i successivi interventi normativi (art.1 c.346 L. 311/2004); ricorda le decisioni della Corte Costituzionale – pur dovendosi tenere sempre conto della data del contratto – e reputa doveroso un esame delle reali finalità perseguite con la prassi di occultare il corrispettivo per intero (con un ‘falso’ comodato) o parzialmente (registrando il contratto per un importo inferiore a quello effettivo).
La futura decisione potrà avere influenza anche con riferimento alle regole sanzionatorie introdotte a latere della c.d. ‘cedolare secca’; proprio in questi giorni all’esame della Consulta.
Infatti  se  è certo – pensiamo proprio  alla ‘conversione’  del contratto in uno sempre ordinario con corrispettivo, annuo, pari al triplo della rendita catastale – che l’imposizione fiscale potrà colpire solo il molto più contenuto canone imposto (l’argomento era stato utilizzato proprio per stigmatizzare la nullità della parte di canone non registrata, v. ordinanza) lo è anche che la finalità perseguita dal locatore risulta connotata da evidente illiceità, perché volta ‘ad eludere i diritti dei terzi, ed in particolare del Fisco’.
D’altro canto, con una evidente (anche se negata dalla S.C.) evoluzione interpretativa ormai si ritiene ammissibile, per gli usi diversi, una convenzione con canoni variabili, essendo libera la pattuizione del corrispettivo d’ingresso; il che deve essere ritenuto anche per gli usi abitativi a partire dal ’98, smentendo così la lettura data dalla decisione del 2003.
In conclusione, sottolineando la necessità di porre al centro della indagine la ‘causa concreta’ del contratto – i tanti, recenti precedenti citati dimostrano quanto la S.C. ritenga rilevante questo approccio – ed in considerazione della rilevanza del problema per la ‘diffusissima contrattazione ed accentuata litigiosità’ il Collegio ha ritenuto necessario rimettere la questione al Primo Presidente per la eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.