CONVEGNO COA DEL 5.02.2014
La spending review – ed i relativi provvedimenti legislativi che spesso intervengono con la loro ormai abituale disorganicità – costituiscono l’ennesima occasione per verificare i modi con cui si può effettuare “ingegneria contrattuale”.
Dopo la riforma di fine ‘98 nei primi dieci anni del nuovo secolo (non senza qualche eccezione: teatri e prescrizione per gli oneri accessori, ad esempio) ci eravamo abituati alla solita annuale ripetizione del blocco degli sfratti per le situazioni disagiate nei grandi centri urbani.
Gli ultimi tre anni – invece – hanno riportato in primo piano la necessità di interventi nel settore; figli in qualche modo tutti della emergenza economica che stiamo attraversando.
Molti Colleghi ricorderanno che il titolo di questo mio intervento odierno ricalca quello di un altro nostro incontro, prima dell’estate scorsa. La scaletta allora predisposta fu, invece, travolta – a furore di richieste dei partecipanti – da un lungo approfondimento limitato alla c.d. “cedolare secca”.
Su quest’ultima dovremo tornare tra non molto; l’Avv. Barbieri avrà certo ricordato che la prossima settimana avremo il verdetto della Corte Costituzionale, più incerta sarà la data di pubblicazione della sentenza.
Però la reiterazione di regole che intendono plasmare i contratti locatizi con la P.A. ci ha convinti a farne oggetto di questo approfondimento.
Del resto, vogliamo fare anche un po’ di pubblicità preventiva, tra non molto ci vedremo per commentare altro profilo che interessa direttamente gli operatori del settore: si parlerà infatti di “morosità incolpevole”.
Non voglio anticipare nulla al riguardo, ma solo invitare tutti a riflettere sul fatto che l’espressione nella sua sostanziale contraddittorietà – avremmo una risoluzione da inadempimento quasi per fatto non imputabile – ci riporta a quelle problematiche economiche che sono alla base delle regole da esaminare. Varrà solo in fase esecutiva? Siamo alla vigilia di una nuova stagione di graduazioni? E, ricordiamo, il legislatore di solito ha avuto come “bersaglio” soltanto le finite locazioni.
Torniamo al tema odierno.
Tenendo come base il primo pesante intervento del 2012 (con L. 6/7/12 n 95 art 3 commi 1, 3, 4), più quelli che sembrano aggiustamenti successivi ed ampliamenti, si pensi agli interventi delle regioni, abbiamo conferma di come (dal ’78, per non risalire alla legislazione vincolistica) il legislatore non possa che avere – nel nostro settore – due obbiettivi su cui intervenire, li conosciamo bene tutti:
a) durata,
b) corrispettivo.
Senza entrare nel dettaglio della ratio di scelte che sono evidentemente politiche vediamo come (con dubbi sulle Amministrazioni di riferimento, c’è infatti un rinvio per relationem) siano previsti interventi che – appunto – consentono: a) l’uscita della P.A. dal rapporto di locazione passivo; b) un evidente risparmio ( NO ISTAT da subito; meno 15% sul canone previsto dall’1/1/2015, ma forse con interventi immediati sulle indennità, id est per i contratti scaduti).
In fondo, anche per la cedolare, si interviene (apparentemente) sul II punto (corrispettivo), sanzionando così la mancata tempestiva registrazione; ma anche sul I (parte ex novo una durata ordinaria) avendo come risultato un mix di clausole – pattizie e non – che complicano non poco (pensate agli oneri accessori, conglobati o meno nel contratto “in nero”; all’influenza delle nuove rendite catastali).
Ma quale è il mezzo? Evidente! Abbiamo (avremmo) ancora una volta un combinato disposto di regole: nullità parziale (1419) e inserzione automatica di clausole (1339), ma con riferimento espresso solo alla II regola.
Una prima riflessione al riguardo: se le modalità sono note ed usate da tempo (nel ’78 la imposizione di un canone legale creò non poche resistenze; e dovette intervenire la Corte Costituzionale per sancire la legittimità delle scelte legislative) non ci troviamo oggi (ripeto: NON ci troviamo) di fronte ad una previsione pattizia nulla, sostituita da un prezzo imposto.
Eppure il legislatore lo ha esplicitato: ai sensi dell’art. 1339 la clausola prezzo varia d’imperio; l’istat è bloccato; il conduttore (P.A.) può recedere.
Sembra che si possa sostenere la esistenza di un sistema di intervento – in una pattuizione inter pares – che prescinde del tutto dal disfavore per la regola violata (che….non c’è).
La scelta legislativa, intendiamoci, è stata resa necessaria dai “tempi”; e sulla necessità di contenimento delle spese penso che tutti possano concordare (ma avremo già sentito – oggi – palesi esempi di ‘mancato contenimento’ dei costi).
Non è però questa l’unica particolarità.
Infatti con un utilizzo spregiudicato (e poco consapevole, spesso) della più grave delle invalidità si regolamentano anche tutti i futuri contratti per costringerli entro limiti economici verificati e sostenibili (per la P.A.).
Possiamo ipotizzare che dalla “trappola” si possa uscire con un vaglio di legittimità costituzionale?
Probabilmente no (magari avremo smentite ed il Collega Barbieri ha fatto un elenco di violazioni; anche il Presidente Avv C. Sforza Fogliari, in Confedilizia 1/14, 9, sottolinea come si sia ‘usciti’ dal target dei contratti ‘troppo’ onerosi per riferirsi a tutti) perché ormai siamo abituati agli interventi dello Stato nei campi attigui (es. Scip) con i modi più diversi, ma con un – magari sofferto – mantenimento delle regole.
Il corrispettivo scende?
Il locatore può recedere. Sulle modalità il legislatore ha tirato via (occorrerà una comunicazione ricettizia e poi un’ordinaria azione di riconsegna).
Ma questo è il II profilo (corrispettivo), o il I (durata)?
A ben vedere una sorta di contemperamento degli interessi contrapposti esiste, e con una commistione dei due obbiettivi di cui prima si è detto.
Dunque: lo stop alle rivalutazioni del canone è/era previsto ‘a tempo’ (ma non c’è nulla di più agevole da prorogare) e senza possibilità di reazione; dal taglio del corrispettivo il locatore può “uscire” recedendo; ma anche la P.A. ha tale mezzo, indipendentemente dalle previsioni contrattuali.
E’ certo che senza un recesso consentito al locatore la previsione ( canone – 15%) sarebbe risultata illegittima; ma un bilanciamento per quello (recesso) dello Stato conduttore?
Questo non è previsto ed è allora compito dell’interprete esaminare come (senza a monte una previsione di invalidità) poter giustificare da un lato l’interesse a contenere il corrispettivo (anche se in violazione di quanto pattuito), dall’altro quello a disdire.
Due considerazioni: nel ’78 la durata e il canone equo furono imposti a tutela di interessi protetti al più alto grado, anche se con sacrificio, di quelli proprietari; oggi gli stessi cedono (ancora) di fronte a quello superiore (e ‘di tutti’) ad un contenimento della spesa.
Non discutiamo, quindi, della possibilità che una clausola (importantissima: il prezzo) venga sostituita da altra, perché la prima, consensualmente pattuita, è diventata ope legis nulla; ma della possibilità di un intervento statale per calmierare la (stessa) convenzione.
Certo siamo convinti (il legislatore in primis) della quasi sicura convenienza, per un locatore, al mantenimento della P.A. come conduttrice.
E’ questo che fa leggere le norme sul suo recesso come chance di rinegoziazione; da ciò anche alcune valutazioni evidentemente forzate (tipo riconsegna parziale!): recesso dunque, ma non per rilasciare beni di cui si conosce perfettamente la necessità, quanto per – appunto – convenire canoni più contenuti.
Fermo restando l’augurio che non si debba mai – in Italia – intervenire in modo più drastico è certo che una riduzione
imposta possa risultare fortemente limitativa per gli interessi proprietari (che, però, io temo possa reggere al vaglio di costituzionalità).
Un paragone, da qui la speranza appena espressa, con altri contratti di durata nei quali un intervento imperativo in altri paesi è stato possibile?
Quello del rapporto di lavoro, e ci riferiamo a quello pubblico.
Se è possibile configurare una diminuzione degli stipendi perché non sarebbero soggetti a diminuzione i corrispettivi per il godimento dei beni? Da ultimo: consideriamo sempre, e non dimentichiamo mai, che stiamo riflettendo su regole in continuo divenire. La vicenda degli interventi in questo sub-settore delle locazioni ha un connotato di approssimazione paragonabile (con, sempre, sanzione di nullità, prevista, modificata, tolta, reinserita) a quella che ha connotato negli ultimi mesi l’APE.
