Il notaio non è responsabile per l’impegno assunto dal venditore di cancellare l’ipoteca gravante sull’immobile compravenduto (Tribunale di Roma 25 maggio 2017)
La sentenza del Tribunale di Roma, ponendosi in linea con le precedenti pronunce della Cassazione, offre lo spunto per procedere ad una breve disamina del cosiddetto “dovere di consiglio” imposto al notaio dall’art. 42 comma 1 lettere a) del codice di deontologia notarile.
La fattispecie giunta all’attenzione del giudice riguardava un atto di compravendita avente ad oggetto una serie di immobili, con corrispettivo interamente pagato contestualmente alla stipula. Nell’atto pubblico veniva precisata dal notaio rogante l’esistenza di una ipoteca iscritta sul terreno su cui erano stati edificati gli immobili compravenduti (che ai sensi dell’art. 2811 c.c. si estende alle costruzioni); la parte alienante si obbligava espressamente ad ottenere a propria cura e spese, entro un termine stabilito, la cancellazione della indicata formalità pregiudizievole.
Decorsa inutilmente la data convenuta, l’acquirente si rivolgeva al giudice al fine di ottenere una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, con condanna, tra l’altro, del notaio rogante per non averlo reso edotto dei rischi derivanti dal mancato frazionamento della garanzia reale insistente sul terreno.
Il tribunale adito, ritenuto l’inadempimento della parte venditrice di non scarsa importanza, risolveva il contratto di compravendita, tenendo tuttavia indenne da responsabilità il notaio con conseguente condanna dell’attore alla rifusione delle sue spese di giudizio.
Ai sensi dell’art. 42 comma 1 lettera a) del codice di deontologia notarile il notaio è tenuto ad “informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliarle professionalmente, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione”.
La norma di matrice deontologica va posta in correlazione con l’art. 47 della legge notarile, a tenore del quale il notaio indaga la volontà delle parti curando la compilazione dell’atto sotto la propria direzione e responsabilità.
Il notaio quindi non sembra doversi limitare a recepire gli intendimenti dei contraenti traducendoli in dichiarazioni giuridicamente vincolanti, in ossequio alla sua funzione tipica di adeguamento, ma è tenuto altresì a consigliarli, altrimenti il suo ruolo si ridurrebbe a mero “destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti” (espressione questa ultima molto cara ai giudici di legittimità).
Data la genericità della formulazione della norma deontologica, diventa compito dell’interprete cercare di circoscrivere il perimetro di azione del dovere di consiglio, scongiurando così il rischio di dilatarne eccessivamente il contenuto. Come spesso accade la difficile missione è affidata alla giurisprudenza.
Ripercorrendo gli itinerari argomentativi delle pronunce che si sono occupate della questione è agevole rilevare come nessuna sentenza offre una precisa e compiuta definizione di tale dovere, con esatta indicazione del suo reale contenuto (tecnica questa che metterebbe in guardia gli analisti del linguaggio).
Non resta quindi che focalizzare l’attenzione sulle singole fattispecie oggetto di scrutinio, tentando di enucleare un principio generale (impresa certo ardua) che possa servire all’interprete almeno come strumento di valutazione della condotta tenuta in concreto dal notaio.
La pronuncia in commento si rifà sostanzialmente alla sentenza della Cassazione n. 7707 del 29/3/2007, del resto addotta dal notaio a sostegno delle sue difese, secondo cui, per quanto qui interessa, il dovere di consiglio costituisce contenuto essenziale della prestazione notarile , ed ha ad oggetto questioni tecniche, che una persona priva di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire; tuttavia, aggiunge la Corte, “tale contenuto non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza, come la solvibilità dell’acquirente o l’inesistenza di vizi della cosa”.
Nella fattispecie i venditori avevano dichiarato che l’immobile compravenduto era libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, da altri pesi e vincoli, ad eccezione di due iscrizioni ipotecarie, da intendersi come “cartolari”, cioè riferibili a debiti estinti; ma al contrario non lo era affatto e per evitare l’espropriazione dell’immobile l’acquirente era stato costretto a pagare una ingente somma di denaro. La Cassazione ha escluso la sussistenza di responsabilità del notaio, sia per le motivazioni sopra richiamate, sia considerando come l’acquirente, secondo la diligenza del normale padre di famiglia, avrebbe dovuto accertare la veridicità di tale circostanza, attraverso la richiesta della esibizione della quietanza, “senza che sia configurabile un obbligo professionale del notaio avente ad oggetto il consiglio di effettuare tale controllo, specie quando, come nella specie, è pacifico che la vendita ha avuto luogo a conclusione di un lungo periodo di trattative”.
Bisogna aver riguardo, insomma, anche alle qualità soggettive dei contrenti allo scopo di definire i limiti del dovere di consiglio (nella sentenza in commento il Tribunale, infatti, rilevato come la parte acquirente fosse dotata di competenza specifiche, trattandosi di una società immobiliare, afferma espressamente che non può estendersi sino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza).
Uno sforzo maggiore è stato probabilmente compiuto dalla Cassazione in una recente sentenza (Cass n. 12482 del 18/5/2017) dove è stato affermato che il dovere di consiglio del notaio, nel rispetto del principio di autoresponsabilità delle parti del contratto, non si spinge né fino a valutazioni sulla convenienza economica dell’affare, né a quelle che rientrano nella normale prudenza di chiunque, ma trova il suo “ambito elettivo” nelle questioni tecniche, che sfuggono di norma alla comprensibilità dell’uomo medio o comunque non dotato di specifiche conoscenze giuridiche. Tale principio di diritto è stato posto in stretta correlazione con l’obbligo del notaio di assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito, nel cui ambito quel dovere rientrerebbe.
Dunque, fermo il principio cardine dell’autoresponsabilità, il perimetro di azione del dovere di consiglio sembrerebbe limitato alle sole questioni tecniche che richiedono apprezzabili conoscenze giuridiche.
Nella fattispecie gli Ermellini hanno ritenuto che il notaio lo avesse violato per non aver indicato alla parte acquirente che l’effetto “prenotativo” derivante dalla trascrizione del preliminare (circostanza che quindi “sfugge alla comprensione dell’uomo medio”) ha una durata temporale limitata dall’art. 2645bis c.c. a tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso. Beninteso nella fattispecie aveva certo avuto rilievo la difficoltà di provare a distanza di anni se l’avvertimento fosse stato dato.
In una recente sentenza la Corte di Appello di Roma ha invece affermato (in modo un po’ troppo stringato) che costituisce corollario del dovere di controllo il compito del notaio di dissuadere la parte dalla stipula dell’atto, qualora il professionista dovesse constatare l’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile da compravendere. La sentenza è la n. 1984 del 13/3/2017, che si pone in qualche modo in contrasto con la pronuncia della Cassazione n. 7707 del 2007 sopra richiamata; nel caso deciso dal giudice di secondo grado, in verità, come risulta dal rogito, il notaio si era assunto il compito di “curare” la cancellazione e ciò potrebbe aver in qualche modo “rafforzato” l’intento dell’acquirente di procedere con la stipula.
Il problema, tuttavia, diventerebbe a questo punto quello di stabilire il confine tra il dovere di consiglio e il principio di autoresponsabilità dei contraenti, con il rischio di una ingiustificata compressione di quest’ultimo.
La Corte capitolina, inoltre, ha affermato che il notaio, per esimersi da responsabilità, avrebbe dovuto menzionare la compiuta informazione resa al contraente, rifacendosi a quanto precisato dalla Cassazione n. 2485 del 5/2/2007 nella nota sentenza in tema di usucapione non accertata giudizialmente.
Il brevissimo excursus giurisprudenziale, scevro da qualsiasi pretesa di esaustività, sembrerebbe evidenziare una tendenza alla valorizzazione del dovere di consiglio, soprattutto in presenza di questioni tecniche che richiedono strumenti giuridici cognitivi adeguati (da valutare necessariamente caso per caso), avuto riguardo altresì alla qualifica soggettiva delle parti, ma anche ad altre circostanze (ad esempio la durata del periodo di trattative).
Tale approdo ha forse il merito di enfatizzare il noto pensiero di Carneluttiana memoria “Tanto più notaio tanto meno giudice” che rende lustro alla funzione antiprocessualistica che ne permea l’attività.
