Cade (in via interpretativa) lo storico divieto di arbitrato anche per le locazioni commerciali ad uso non abitativo
Cass., S.U., ord. 27.06.2017 n. 14861
Le Sezioni Unite civili della Suprema Corte di Cassazione hanno fatto sì che cadesse il “baluardo” del divieto di arbitrato anche per le locazioni di immobili ad uso non abitativo. Si rammenta che la legge del 1978 n. 392 prevede all’art. 54, che da oggi si potrebbe considerare abrogato, il divieto del ricorso all’arbitrato per le cause relative ai canoni delle locazioni ad uso non abitativo, ovvero la nullità della clausola con la quale le parti stabiliscono che le relative controversie possano essere decise da arbitri.
Fino a ieri, dunque, mediante tale previsione, vigeva la preclusione – per le locazioni commerciali – di ricorrere a tale metodo, alternativo a quello giudiziario, consistente nell’affidamento a uno o più soggetti terzi dell’incarico di risolvere una controversia, mediante una decisione vincolante per le parti.
Grazie ai Giudici di Piazza Cavour, tale divieto è da considerare eliminato anche per le locazioni ad uso commerciale; va rammentato, infatti, che fino all’abrogazione operata dalla L. 431/98, la regola vigeva anche per quelle ad uso abitativo.
Sono utili brevi cenni sullo svolgimento dei fatti.
Ebbene l’ordinanza, del 27 ma emessa lo scorso 6 giugno, ha visto coinvolti uno dei più importanti tour operator, che ha adito il Tribunale di Ragusa al fine di sentire accogliere la richiesta di nullità del contratto nella parte in cui era concordato l’aggiornamento annuale del canone con regole differenti rispetto a quelle, ancorate all’indice ISTAT e con limiti, prescritte dalla L 27/7/78, n. 392.
La parte locatrice, eccepiva il difetto di giurisdizione in base all’art. 30 dell’accordo, che prevedeva la risoluzione delle controversie in base al regolamento di arbitrato della Camera di Commercio Internazionale, con sede a Parigi e, ovviamente, il francese come lingua.
La parte conduttrice ricorreva in Cassazione con regolamento di giurisdizione al fine di risolvere la questione in base sia al citato art 54 (appunto: è nulla la clausola compromissoria), sia al generale divieto di sottoporre ad arbitri controversie su diritti indisponibili (v. art 806 c.p.c.) tali considerando, ex multis, quelli relativi all’aggiornamento del canone, attesa la esplicita previsione, dell’ art 79 L. n. 392/78, della nullità delle pattuizioni difformi dal paradigma legale.
Dopo un breve excursus giurisprudenziale e l’illustrazione delle due possibili letture dell’art. 14, c 4, L. 431/98 – ossia una restrittiva, per le sole locazioni abitative, e l’altra estensiva, che la riferisse anche a quelle commerciali – viene affrontato il vero puncutm dolens della vicenda, almeno per quanto a noi oggi interessa.
Gli Ermellini, infatti, si sono posti il dubbio se l’abrogazione del divieto della clausola compromissoria, ove valevole solo per le abitazioni, non violasse, oggi, l’art. 3 della Carta; e dunque, se dovesse valere anche per gli usi diversi.
Tale principio di uguaglianza, infatti, da sempre declinato in un generale divieto di discriminazione, imporrebbe, nell’ottica di un’evoluzione sociale ed economica, di ripensare l’impedimento dell’arbitrato, considerando anche le situazioni in cui il conduttore è un professionista o più specificatamente un imprenditore, e dunque soggetto che ha meno necessità di essere tutelato, rispetto a quello abitativo.
Viene dunque valutata l’irragionevolezza del divieto di ricorrere alla giustizia arbitrale, per c.d. “sopravvenuta disimmetria”, cioè nella prospettiva del superamento di una impostazione ormai anacronistica – anche per il venir meno dei vincoli riferiti all’equo canone – che prevedeva la nullità della clausola per garantire il contraente più debole dall’ipotetica imposizione, da parte di quello più “forte”, di clausole dirette a eludere la giustizia ordinaria, in caso di liti sull’entità del canone.
Considerata, dunque, l’esigenza di operare un’interpretazione conforme a Costituzione, unitamente al fatto che nella fattispecie in esame non si è in presenza di diritti indisponibili, le S. U. hanno deciso di propendere per l’interpretazione estensiva dell’abrogazione del divieto della clausola compromissoria.
Sembra quindi si sia compiuto un ulteriore passo per una sempre più piena ed effettiva libera autodeterminazione contrattuale, consacrata anche dall’art. 1322 c.c., pur restando nel sistema delle locazioni altri evidenti esempi di trattamenti disomogenei (uno per tutti: la forma vincolata) che restano privi di giustificazione.
