Una recente sentenza del Tribunale di Torino (21/4/16, G N. Aloj; il testo integrale può essere letto su: Il caso.it) affronta e risolve, con una interpretazione originale e spesso condivisibile, i tanti nodi creati dagli interventi – del legislatore, delle SU e della Corte Costituzionale – che si sono susseguiti negli ultimi cinque anni in tema di invalidità dei contratti non registrati.
Ci limitiamo a fornirne un elenco in attesa di poterli approfondire con un successivo commento.
Pur nella particolarità del caso (l’immobile era stato restituito a metà del 2015, le parti hanno dovuto adeguare le proprie richieste al mutato quadro normativo) vengono enunciati i seguenti principi, con valenza generale:
– Nullità del contratto di locazione registrato tardivamente ex art. 1 c 346 l. 311/2004: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”
– Nullità del contratto di locazione (per un canone superiore rispetto a quello risultante . . .) di cui all’art. 13, comma 1, l. 431/1998, che prevede “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, non modificata dalla riforma introdotta con l’art. 1 comma 59, l. 208/2015.”
– No alla efficacia sanante della registrazione tradiva: la nullità non è mai sanabile, né è condivisibile la tesi minoritaria che parla di efficacia e non di validità, come confermano anche le SU (n 18213/2015)
– Sì al triplo della rendita catastale (fino a metà luglio ’15), perché previsto ora da legge ordinaria e con la funzione specifica di tutelare l’inquilino.
– In seguito alle modificazioni dell’art. 13 l. 431/1998 introdotte con l. 208/2015 (legge finanziaria 2016), a fronte di un contratto nullo, per mancanza di tempestiva registrazione, il conduttore può avvalersi in via di azione di due rimedi che risultano tra loro alternativi:
a) quella di conformazione legale del contenuto del contratto ex art. 13, comma 6, seconda parte, l. 431/1998, con restituzione delle somme eccedenti nel frattempo corrisposte;
b) l’azione di restituzione dell’indebito a norma degli artt. 2033 ss. c.c.
– In via di eccezione il conduttore può utilizzare altresì la disciplina di cui all’art. 13, comma 5, l.431/1998 come novellata con l. 208/2015
– No al termine di sei mesi per l’azione di conformazione del contratto di cui all’art. 13, c 6, ultima parte, l. 431/1998, sempre come modificato dalla l. 208/2015 , previsto nell’ipotesi di nullità per mancata tempestiva registrazione del contratto, anche in base alla lettura data in sede di legittimità all’art. 79 l. 392/78.
