La legge sull’equo canone, senz’altro ispirata al principio costituzionale di funzione sociale della proprietà, introdusse diverse disposizioni tese a regolamentare il fenomeno dei rapporti locativi, fra cui l’art. 55 che a tutt’oggi garantisce la temporanea tutela del soggetto non proprietario dell’appartamento locato per il cui godimento sopporta mensilmente un prezzo.
La norma è stata illo tempore concepita quale àncora di salvezza per il debitore che, chiamato a rispondere del proprio inadempimento di fronte all’autorità giudiziaria, ha dovuto disattendere l’obbligo assunto nei confronti del proprietario dell’abitazione a causa di circostanze contingenti nel tempo; sottraendosi di fatto al pagamento periodico del canone, elemento essenziale del sinallagma contrattuale del rapporto di locazione.
Grazie a questa previsione normativa (in deroga alle regole codicistiche sulla tardività dell’adempimento), l’inquilino ha in sostanza una chance di mantenere in vita il contratto di locazione, già compromesso per effetto dell’azione giudiziale incardinata da parte del locatore che richiede la liberazione del proprio appartamento, oltre al pagamento della morosità maturata e maturanda.
L’intimato, che ha bisogno di tempo per raccogliere il denaro necessario, deve richiedere all’organo giudicante la concessione di un termine ai sensi del citato art. 55 per pagare il proprio debito e detto termine può essere concesso ‘dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore’ che quest’ultimo ha quindi l’onere di dedurre e provare secondo i generali principi di diritto.
Questa concessione ha il proprio prezzo oltre agli interessi: il rimborso delle spese di giudizio sostenute dalla parte intimante e creditrice, il pagamento del compenso del suo difensore per un importo liquidato a parte di chi, super partes fra i litiganti che l’hanno coinvolto, vigilerà poi il rispetto dell’obbligazione prevista dall’art. 55, rinviando a tal fine la causa ad una udienza di ‘verifica’.
Questo a grandi linee è l’impianto normativo per la parte che qui interessa ma, come spesso accade, la richiesta di concessione del termine di grazia può tradursi in una cosciente strategia dilatoria da parte di colui che, pur consapevole di non poter pagare nemmeno dopo i novanta giorni accordati dal giudice, ha comunque il bisogno primario di un alloggio e tenta di procrastinare il momento del rilascio.
Negli Uffici Giudiziari del territorio italiano è quasi una prassi concedere il cd. termine di grazia su richiesta dei conduttori in difficoltà; ancor più oggi, vista anche la attuale situazione economica del Paese dimostrata del resto dalla conseguente ‘riacutizzazione’ dei focolai dei movimenti popolari per il diritto alla casa.
Una simile prassi non deve però essere confusa con un diritto spettante alla parte inadempiente: è sempre l’organo giudicante a gestire in autonomia la propria sfera decisionale. È sempre il giudice a dover valutare liberamente le comprovate condizioni di difficoltà del conduttore e verificare l’esistenza dei presupposti che, anche ragionando solo secondo buon senso, potrebbero escludere l’operatività della tutela di cui all’art. 55.
Ed è ciò che è accaduto con la recente pronuncia nel procedimento n. 45265/2013 resa dal Tribunale ordinario di Roma; da ultimo anche teatro di frequenti proteste esasperate da una situazione abitativa capitolina obiettivamente critica.
La Curia ha dimostrato di non voler ignorare la tensione tra il riconoscimento di un diritto sociale fondamentale (come quello all’abitazione primaria) e la situazione reale caratterizzata da una carenza di effettività dello stesso diritto; che risente dell’obiettiva insufficienza delle risorse impiegabili, nella definizione di casi – come quello di specie – in cui, dopo un’analisi della situazione, non è emersa quella carenza individuale di risorse o di alloggio da parte dell’inadempiente.
Il Giudice ha infatti constatato la mancata prova, da parte dell’inquilino richiedente, della condizione di difficoltà sopravvenuta in seguito alla stipulazione del contratto e la conseguente assenza di quel disagio abitativo ed economico che renda difficoltoso il soddisfacimento dell’esigenza primaria di una abitazione, vista la emersa disponibilità/titolarità di altri immobili in capo alla parte intimata.
Nel rigettare l’istanza di concessione del termine per sanare la morosità, l’Organo Giudicante ha pure tenuto conto delle condizioni della parte attrice (che pure non si era opposta alla richiesta), il cui interesse è per sua stessa natura contrapposto e talvolta protetto solo secondariamente: un gap di tutela anche comprensibile viste le situazioni di emergenza sovente presentate dagli inquilini morosi.
Tuttavia, nella vicenda, la parte istante proprietaria dell’immobile è una istituzione pubblica che presta assistenza a categorie di persone gravemente svantaggiate e in oggettive condizioni di difficoltà.
Le pronunce come questa sono indubbiamente un inizio per restituire il suo senso all’art. 55 della l. n. 392/78 – che la Corte Costituzionale ha, nel lontano 1986, definito come ‘una speciale protezione ai soggetti meno abbienti’ (v. ordinanza) – e confermano che la concessione del termine va rimessa al prudente ed autonomo apprezzamento del Giudice, che non prescinde da un’attenta valutazione circa l’effettiva deduzione e prova da parte del conduttore della situazione impeditiva all’adempimento, nonché della capacità economica dei soggetti in causa.
