La recente pronuncia Cass. n. 28918 del 2/11/25 non proviene, come ci saremmo potuti aspettare, dalla III Sezione civile. In realtà, il contenzioso va inserito nell’ambito fallimentare, e ciò in qualche modo, insieme alla circostanza che si è trattato di un ricorso ex art 111 Cost., ne spiega l’assegnazione alla I.
Semplificando al massimo il caso concreto (e prescindendo dalla destinazione finale che quel compendio ha, poi, avuto): siamo a Roma, il Fallimento della Columbus (un noto complesso) aveva locato, a ciò debitamente autorizzato, quella struttura alla Fondazione P. Gemelli. Nel contratto, già protrattosi per diversi anni, veniva, più volte, richiamata la L. 392/78; ed anche il regolamento per la cessione (lo vedremo subito) ipotizzava una possibile prelazione.
Veniva infatti disposta, sempre dalla Procedura, una vendita competitiva. Aggiudicataria risultava una grande Società. Il Policlinico esercitava la prelazione, il Giudice fallimentare riconosceva tale diritto; che, in sede di reclamo, veniva – invece – negato. Da ciò nasce il Ricorso, ritenuto ammissibile per l’evidente (e definitiva) incidenza che quel provvedimento collegiale avrebbe altrimenti avuto sul diritto della Fondazione P. Gemelli ad acquisire il bene.
È superfluo ripercorrere in dettaglio i Motivi e le diverse contestazioni, che concernevano (per quanto può interessare oggi) non solo l’interpretazione di quel contratto di locazione, e il fatto che pure nel regolamento delle offerte ci fosse un chiaro esonero da responsabilità in caso di prelazione; ma, anche, il tema della astratta applicabilità di quella locatizia ad una attività che era in senso lato ‘sanitaria’ e connotata – dunque – da professionalità e dall’intuitus personae.
La decisione è molto ampiamente argomentata, ma il suo rilievo è da collocare proprio in ordine alla, attenta e dettagliata, ricognizione – non degli ultimi due aspetti (atteso l’esito finale: rigetto, per una motivazione quasi pregiudiziale), quanto – del perimetro operativo della prelazione legale locatizia (ma, come emerge dai tanti precedenti citati, anche convenzionale), ove il trasferimento non sia ‘volontario’, ma si realizzi all’esito di una cessione coattiva.
Troviamo, pertanto, una lunga elencazione sia dei diversi casi in cui già ne è prevista l’operatività, anche ove sia mancante (per così dire, a monte) l’intenzione da parte del locatore di cedere il bene quale frutto solo di propria scelta autonoma; come della chiara evoluzione da parte della giurisprudenza di legittimità, a partire da una premessa di per sé molto indicativa, certo resa più agevole dopo l’intervento delle SU del 27/7/2004.
È bene trascrivere quel passaggio, quasi iniziale, dell’ampia motivazione (il neretto è aggiunto).
OMISSIS “Ciò posto e ricordato, ritiene la Corte che il ricorso è infondato, sebbene sulla base di un ragionamento diverso da quello seguito dal Tribunale di Roma. Occorre invero chiarire in premessa che l’istituto della prelazione legale non può essere ritenuto ontologicamente e strutturalmente incompatibile con le vendite coattive, siano esse realizzate nelle procedure esecutive individuali ovvero nella diversa sede delle vendite competitive previste dall’art. 107 L. Fall., per il sol fatto che, alla base del procedimento che innesca il meccanismo della prelazione in favore del prelazionario (nel caso in esame, del conduttore), vi sia una scelta volontaria del proprietario del bene, mentre nella vendita forzosa il proprietario (che coincide nella maggioranza dei casi con il debitore esecutato individualmente ovvero in concorso con tutti i creditori) subisce la liquidazione del bene in forza delle disposizioni di legge che presiedono l’espropriazione. Tale incompatibilità è infatti esclusa proprio da quelle disposizioni normative che espressamente prevedono, in ipotesi particolari, l’esercizio della prelazione legale anche nell’ambito della vendita coattiva”.
Quanto al rilievo da dare al ricordato intervento delle SU (n. 14083 del 27/7/04, va ricordato, in tema di liquidazione concordataria), la decisione, muovendo dal rilievo di parte ricorrente secondo cui la Corte avrebbe ormai mutato il proprio orientamento ed escluso che la prelazione in sé incida negativamente sugli interessi dei creditori concorsuali, a patto che si collochi in un momento successivo alla definitiva individuazione del prezzo di vendita (così Cass., n. 1808/ 2013) ha, invece, avuto modo di rilevare come la fattispecie concreta giunta al suo esame fosse, in realtà, connotata diversamente. Infatti, in quel precedente, come in tutti quelli successivi dello stesso tenore, si era sempre trattato di vicende in cui il contratto di locazione era precedente alle vicende liquidatorie o fallimentari. In altre parole, pur con il temperamento concesso – ad esempio – al Curatore sull’opportunità di mantenere, o meno, in vita il contratto in essere, il diritto di prelazione (anche se solo pattizio) già preesisteva.
Mentre, ove quel contratto sia stato stipulato soltanto dopo, dagli organi della procedura, deve intendersi prevalente – sugli interessi privati che connotano la prelazione locatizia (quelli alla riunificazione tra l’esercizio di un’attività ‘protetta’ e titolarità del bene ove la si svolge) – il fine liquidatorio. Ciò fino al punto di poter derogare (così, in tema di durata del contratto di locazione, Cass. n. 20341 del 28/09/2010) alle regole di quella minima dettate dalla L. 392/78.
Dunque, poco rilevavano, nel caso, i tanti richiami alla legge appena citata inseriti nel contratto e quelli nel disciplinare di vendita (occorreva, a pena di esclusione dalla gara, un espresso esonero della procedura da responsabilità in caso di esercizio della prelazione), perché quel diritto avrebbe potuto trovare ingresso solo se espressamente (prima autorizzato e, poi) inserito all’interno del contratto; cosa – nel nostro caso – non avvenuta.
Da ciò il principio di diritto, che pure trascriviamo: “In materia di vendita competitiva svolta ai sensi dell’art. 107 L. Fall., la stipula da parte del curatore, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori, ex art. 560, 2 comma, c.p.c. e 107, 2 comma, L. Fall., di un contratto di locazione non determina di per sé la spettanza in favore del conduttore altresì della prelazione legale ex art. 38 L. n. 392/78, dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa, in favore del conduttore stesso, di una clausola di prelazione convenzionale; la natura straordinaria di tale atto necessita, secondo lo schema già delineato per il contratto di affitto d’azienda dall’art. 104 bis, 5 comma, L. Fall., della previa autorizzazione degli organi della procedura, in coerenza con una norma che esprime un principio generale, in ordine alla gestione dei beni suscettibili di vendita coattiva, immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale”.
Rimane fermo un dubbio di fondo: ma la prelazione può davvero ostacolare una gestione tesa alla migliore cessione ‘finale’, viste le condizioni paritarie? Si potrà sempre osservare come la presenza, quasi dietro le quinte, di un eventuale prelazionario potrebbe scoraggiare la partecipazione dei terzi, ovvero ‘sottrarre’ un possibile competitore (come, in fondo, era stato sostenuto dalle prime decisioni in materia, ante SU, tutte menzionate dalla sentenza in commento). Ma, se abbiamo così tante previsioni di quel diritto, ancorate – nelle vendite coattive – soltanto ad una preesistenza del contratto di locazione, davvero un serio pericolo non sembrerebbe esserci.
E, nel caso, assimilabile, di una vendita all’asta in sede divisionale del bene (perché non frazionabile in natura) quando risulti concesso in locazione ad uso diverso, ove il contratto comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori? Dovremmo concludere nel senso di una, pacifica, sopravvivenza della operatività dell’art 38 L. 392/78.
Mancherebbe, certo, una piena volontarietà della vendita a terzi – ma quello di chiedere la divisione rimane un diritto potestativo dei condomini e, come tale, incontrastabile – però, e proprio per la necessaria parità di condizioni che verrebbero offerte, la tutela del conduttore di un’attività cui si applichi quella regola è da ritenere non possa che essere salvaguardata.
Beninteso, sempre in base a quanto abbiamo letto fin dal suo esordio nell’ultima decisione: “Occorre, invero, chiarire in premessa che l’istituto della prelazione legale non può essere ritenuto ontologicamente e strutturalmente incompatibile con le vendite coattive”.
A ben vedere, la soluzione potrebbe essere analoga anche nel caso della prelazione – che resta reale – tra coeredi ex art 732 cc. Caso mai, il problema potrebbe porsi con riferimento al momento in cui (meglio: fino al quale) potrà essere esercitata. Ipotizziamo un caso pratico. In caso di vendita a terzi con un’asta (e fermo il diritto di ogni coerede a parteciparvi) è assai probabile che il prezzo di aggiudicazione finale (rispetto alla stima di un Ctu) possa risultare anche molto inferiore a quello che un quotista potrebbe già aver proposto per rilevare ‘tutto’.
In tale evenienza, si potrebbe continuare a dire che – innescato il meccanismo dell’asta – il coerede non potrebbe avvalersene alla fine, corrispondendo meno di quanto – in questa ipotesi – offerto prima (alcuni precisi passaggi della Cassazione, per l’eventuale conduttore, espressamente ricordano il termine all’esercizio del diritto, post aggiudicazione, da considerare perciò provvisoria); la ragione sarebbe sempre riposta nella necessità di non ‘sottrarre’ un potenziale competitore all’asta. Ma, se ci fosse l’impegno – per il caso di vendita a valori inferiori di quelli proposti fin dall’inizio del giudizio divisionale – a mantenerli, invece, fermi (pagando così, in buona sostanza, di più)?
In questa (certo molto rara) evenienza, negare tale possibilità finirebbe col penalizzare proprio quegli altri condividenti, invece da ‘proteggere’, in modo che risulterebbe irragionevole.
