La illegittimità del d. l.vo 14/3/11 – nella parte in cui sanzionava il comportamento del locatore/evasore – ha comportato, e sta causando in questi mesi, un incremento delle morosità intimate contro tutti quegli inquilini che avevano fatto ricorso al sistema introdotto a latere della previsione della c.d. “cedolare secca”.
Il vantaggio fiscale della nuova forma impositiva, per molti proprietari, è stato indubbiamente notevole.
Va, infatti, ricordato che non è in discussione – né lo è mai stata – la tassazione separata dei redditi da locazione; inutilmente perseguita in più legislature ed infine introdotta dal ricordato decreto legislativo.
Contestato era, invece, il sistema sanzionatorio previsto dall’art.3 commi 8 e 9.
Chiuso il periodo finestra (che consentiva di provvedere alla registrazione dei contratti, ancorché tardiva, senza conseguenze), qualora i conduttori avessero provveduto alla regolarizzazione o lo avesse fatto, ma in ritardo, lo stesso proprietario, sarebbe scattato un contratto ordinario (4 anni + 4) con un corrispettivo pari al triplo della rendita catastale.
Le regole erano indubbiamente penalizzanti per i locatori (anche se evasori, ma non sempre); il periodo finestra è stato troppo breve, e poco pubblicizzato.
Sta di fatto che la Corte Costituzionale, forse in tempi medio/lunghi rispetto alla rilevanza del problema, ha sanzionato l’eccesso di delega da parte del legislatore, cancellando le previsioni sanzionatorie.
Quale effetto – in pratica immediato, dalla pubblicazione della sentenza – il versamento (solo) del canone così ridotto (tre volte la rendita catastale, rapportato a mese, equivaleva ad un corrispettivo sempre molto più contenuto di quello pattizio) ha collocato tutti gli inquilini che avessero fatto ricorso alla previsione tra i morosi; per importi anche molto rilevanti.
Non è questa la sede per valutare quali potessero essere le conseguenze della dichiarata illegittimità costituzionale (solo come indicazione, quasi sempre il contratto azionato oggi dal locatore doveva essere ancora regolarizzato – sul versante fiscale – per il periodo post registrazione da parte dell’inquilino); quanto per segnalare quanto sta accadendo in questi giorni.
Nel convertire il d.l. (47/14) sul cd piano casa il legislatore sta cercando di sterilizzare queste morosità – in qualche modo “incolpevoli” – in cui sono incorsi quei conduttori che hanno fatto ricorso ad un sistema senz’altro prima consentito.
Allo stato (art. 1 ter) la salvezza temporanea (al 31/12/15) degli “effetti prodottisi” in virtù del d.l.vo n. 23/11 sembra allontanare nel tempo il problema della morosità.
Omettendo, allo stato, ogni valutazione sulla scelta operata (che comunque risolverebbe nell’immediato le posizioni non consacrate in convalide passive per morosità), sembra debba ritenersi che dal 1/1/2016 – in pratica a quattro anni e mezzo dalla scadenza del periodo finestra – il canone mensile dovrebbe tornare ad essere quello contrattualmente pattuito.
Andrà però – ed almeno – valutato con molta attenzione come questa “sanatoria” intervenga sulla durata dei contratti.
