La “cedolare secca” e le sanzioni previste dal D.L.vo n.23/2011; a margine di un convegno.
Il locatore conserva tutela- se vengono sospesi i versamenti del canone – anche in caso di tardiva registrazione del contratto, che non sana il vizio di forma.
I° Trib. Roma 30.10.2012; n.13492 Est. Monaco
La registrazione tardiva di un contratto di locazione ad uso abitativo ha efficacia sanante ex tunc; il mancato versamento dei canoni ne comporta la risoluzione per inadempimento. Fino al rilascio è dovuto, dalla regolarizzazione, il triplo della rendita catastale.
II° Trib.Roma 8.11.2012; n.22054 Est Norelli
La registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo non sana la radicale nullità del rapporto instaurato oralmente in violazione del cpv art.1 L 431/98.
Un recentissimo – 16.11.2012- convegno del Consiglio dell’Ordine Avvocati di Roma – che ha visto l’impegno dello Studio anche in fase organizzativa ( individuazione del tema e delle singole relazioni, scelta dei partecipanti etc ) è stata l’occasione per fare il punto sulla c.d. “ cedolare secca “ ed – in particolare – sulle sanzioni previste dal d.l.vo 23/2011.
In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione abitativo ( per quelli già all’epoca in corso, oltre i 30 gg. concessi per una regolarizzazione ) è infatti stata introdotta – che vi provveda il locatore o il conduttore – la “ nascita “ di un contratto ordinario ( 4 anni + 4 ) per un corrispettivo pari al triplo della rendita catastale.
Per valutare l’impatto delle nuove regole hanno partecipato al dibattito le principali associazioni della proprietà ( Confedilizia ) e dell’inquilinato ( Sunia, Unione inquilini ) , un Professore dell’Università di Firenze ed un Magistrato della VI sezione del Tribunale di Roma.
Non si vogliono qui riassumere le conclusioni ( poche ) e i dubbi ( tanti ) emersi nel corso del convegno, quanto pubblicizzare due precedenti ( tra gli altri ), di pochi giorni fa.
Con la decisione 13492/2012, dep.ta il 30/10, alla registrazione – tardiva – di una locazione abitativa si attribuisce efficacia sanante ex tunc del rapporto originario ( sono per l’effetto dovuti i canoni e l’omesso versamento composta la risoluzione con condanna al rilascio ); ferma restando l’operatività fino alla riconsegna del minor corrispettivo portato dalla previsione normativa.
La soluzione sembra ispirata – si prescinde dalle motivazioni concretamente adottate ( in effetti per poter parlare di etero-integrazione occorre che un contratto ci sia )- ad un, comprensibile, tentativo volto ad un bilanciamento degli interessi in giuoco ( il conduttore nulla aveva versato per un anno; la registrazione, tardiva, lo si ripete, era stata fatta dal locatore).
Con la seconda decisione – 22054/ 2012 dell’8/11 – il Pres.te della Sezione ( sembra ci sia uniformità di orientamento, comunque esistono altri precedenti ) ritiene che una “ regolarizzazione “ effettuata dal conduttore per usufruire dei vantaggi previsti dal d.l.vo 23/2011 non valga a sanare un contratto nullo per difetto di forma; il mancato versamento del corrispettivo è – dunque – quasi irrilevante perchè comunque va disposta la riconsegna, attesa l’occupazione senza titolo.
In motivazione si fa tra l’altro espresso cenno all’impossibilità di trasferire un adempimento di natura fiscale sul piano degli effetti sostanziali, in presenza di un contratto radicalmente nullo.
Riservando ad altra sede ogni più approfondita valutazione può qui essere evidenziato come un contratto orale ( però sempre riconducibile ad una locazione regolare ex art.13 L.431/98, dimostrando che quel tipo di pattuizione è stata imposta dalla proprietà ) finisca con il costituire una sorta di tutela – e ciò suona paradossale – per il locatore fiscalmente infedele.
