In data 7 giugno 2024 si è tenuta la discussione in pubblica udienza su una ‘questione di diritto di particolare rilevanza’ in ordine alla valutazione della Corte territoriale, che ha ritenuto legittima la condotta di due notai “di limitare la verifica della condizione del bene al ventennio antecedente l’atto, tempo che, per prassi, consentirebbe “di ritenere inesistenti vincoli antecedenti”.

In particolare, il caso riguarda l’acquisto di un appartamento nell’anno 1995 e la successiva vendita nel 2003, senza che i due notai roganti rilevassero l’esistenza della trascrizione di un pignoramento del 1971. Tale mancato rilievo – da parte di entrambi i professionisti – è stata dovuta all’esecuzione degli accertamenti soltanto presso la competente Conservatoria, al momento del rogito, costituita a partire dal 1973.

Il Sostituto Procuratore Generale ha insistito per l’accoglimento del ricorso, ritenendo che il controllo esteso al ventennio precedente non sia idoneo a far conseguire il risultato pratico voluto dalle parti, stante la possibile esistenza di “pesi e vincoli pregiudizievoli”. Inoltre, tale rischio era ancor maggiore all’epoca dei fatti, poiché soltanto con la novella 69/09 è stato previsto l’obbligo di rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo, analogamente a quanto previsto per l’iscrizione ipotecaria. Del resto, l’interpretazione giurisprudenziale dell’art. 567 c.p.c. (però tutta ben successiva ai fatti di causa) è nel senso che la produzione della certificazione al ventennio evita l’estinzione, ma l’assenza del primo titolo ultraventennale determina una chiusura anticipata della procedura, non essendo possibile porre in vendita il compendio.

Il ricorrente (originario venditore tenuto alla garanzia per evizione) ha inoltre richiamato sia i principi enucleabili da una relazione del Consiglio Nazionale del Notariato del 24.11.2015 alla Commissione Industria del Senato, sia la regola n. 6 dell’Ufficio Protocolli del Notariato.

Nell’interesse del resistente Notaio rogante la seconda compravendita, ma evidentemente anche dell’altro, è stata dedotta l’inammissibilità del ricorso in quanto attinente ad una questione di merito non censurabile in sede di legittimità, analogamente a quanto previsto dalla consolidata ed univoca giurisprudenza in relazione alla tipica obbligazione di curare la trascrizione degli atti ex art. 2671 c.c. Non esistendo alcuna norma che stabilisca le modalità concrete di espletamento della prestazione, se non nel loro contenuto minimo di controllare il ventennio precedente (ex art. 567 c.p.c.), soltanto l’esame del caso concreto potrà stabilire se il professionista sia stato sufficientemente diligente e prudente. E tale indagine andrà compiuta tenendo in debita considerazione l’evoluzione tecnica del sistema (come affermato anche in Cass. 16.4.21 n. 10202, inerente la mancata rilevazione di una seconda catena di trascrizioni), che permette oggi di effettuare approfonditi accertamenti inerenti il periodo di meccanizzazione della Conservatoria, ma che non può e non potrà mai superare i limiti derivanti dal diverso sistema tecnico/giuridico previgente: prima del 1986 gli immobili venivano individuati attraverso l’indicazione di tre confini (e spesso con la sola indicazione del nominativo del proprietario limitrofo), mentre prima del 1957 le parti contraenti erano individuate con il patronimico, rendendo estremamente difficoltosa ed imprecisa la ricerca.

La relazione del CNN del 2015 enuncia principi generali, mentre la presunta regola 6 (mai approvata ufficialmente dal CNN, e che circola sul web in varie versioni tra loro più o meno difformi) altro non rappresenta che la prassi notarile di estendere le visure oltre il ventennio “ogni qualvolta ciò si renda necessario per una corretta individuazione degli immobili e del loro stato giuridico”. Mentre la novella 69/2009 non rappresenta alcuno “spartiacque” come vorrebbe il Sostituto PG, con validità della prassi notarile soltanto successivamente, ma -diversamente – un supporto a tale modalità di accertamento; volto, più che altro, a fare pulizia di trascrizioni relative a procedimenti giudiziari presumibilmente estinti.

Peraltro, anche successivamente alla legge 69/2009 continuano ad esiste formalità pregiudizievoli che il tempo non estingue, quali ad esempio le servitù (ma che l’acquirente dovrebbe tendenzialmente constatare dallo stato dei luoghi), ma soprattutto la preventiva trascrizione di altra compravendita dal medesimo autore rispetto al titolo di provenienza: nessun limite temporale dovrebbe a questo punto esistere, imponendo ricerche indietro nel tempo estese anche alle Conservatorie preunitarie