Approvato al Senato l’emendamento al comma 49 bis dell’art. 31 della Legge n. 448 del 1998 (introdotto con D.L. n. 70 del 2011), nonché l’introduzione del nuovo comma 49 quater, che ridimensiona il problema dei PEEP.
Il provvedimento del 2011 (cd Decreto Sviluppo) ha introdotto la possibilità di stipulare con il Comune una convenzione avente ad oggetto la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione in relazione ad immobili edificati ai sensi della l. 865/1971.
La novella, nel testo attuale, incide in materia rilevante sul conflitto sociale generatosi all’indomani della nota sentenza della Cassazione a SSUU n. 18135 del 2015, cha ha inaugurato il proliferare di giudizi in tema di prezzo massimo di cessione. Questi i tratti salienti.
Tutte le “persone fisiche che vi hanno interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile” possono stipulare la convenzione di affrancazione: una sorta di legittimazione assoluta, che sottrae, di fatto, l’esclusiva all’attuale proprietario, il quale cessa di essere parte necessaria di quel contratto.
Significativo l’impatto sul versante processuale: “L’eventuale pretesa di rimborso della differenza, a qualunque titolo richiesta, tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato si estingue con la rimozione del vincolo”: un importante argine alle azioni giudiziali dirette all’accertamento della nullità parziale dell’atto di compravendita, con automatica sostituzione della clausola relativa al prezzo, ai sensi degli art. 1339 e 1419 comma 2 c.c, con quella prevista dalle legge (le Sezioni Unite, dopo aver affermato che il vincolo, in ogni caso, “deriva dalla legge”, nell’avviarsi alle conclusioni, precisano che la sostituzione avviene con la clausola contenuta nella singola convenzione).
Una volta stipulata la convenzione di affrancazione, anche ad opera della parte venditrice, è neutralizzato l’effetto restitutorio, corollario della pronuncia di nullità.
Si auspica una maggiore celerità del Comune nell’evadere le numerose richieste di affrancazione, anche al fine di conferire alla modifica legislativa una effettiva portata innovativa.
Finalmente un richiamo ai requisiti soggettivi, i quali, unitamente al vincolo di prezzo, costituiscono la ratio su cui riposa la legge n. 865/1971.
Il legislatore, nel precedente intervento del 2011, si è completamente disinteressato di quest’ultimo aspetto, autorizzando l’interprete a ritenere oramai superato e non più attuale il necessario possesso di determinati requisiti in capo all’acquirente.
Stipulato l’atto di affrancazione, quindi, tutti i vincoli, anche quelli soggettivi, sono definitivamente rimossi.
Rilevante l’estensione della disciplina agli immobili oggetto di contratti stipulati prima della entrata in vigore del nuovo testo legislativo, in linea con la qualificazione in termini di onere reale “che segue il bene nei successivi passaggi , con naturale efficacia indefinita”.
Se il nuovo comma 49 bis dovesse rimanere inalterato, l’allarme provocato dalla Sentenza del 2015 dovrebbe rientrare, con l’importante effetto di riequilibrare gli interessi dei soggetti coinvolti.
Certamente la modifica legislativa non comporterà la soluzione automatica dei problemi, poiché in ogni caso la nullità parziale della clausola del prezzo potrà essere sempre accertata; anche in pendenza della domanda di affrancazione e sino alla stipula della convenzione.
Dovrebbe essere, quindi, motivo di “urgentazione” dell’istanza la pendenza di una controversia, onde evitare che nelle more (a Roma occorrono oltre due anni) si possa emettere o consolidare una sentenza di condanna alla restituzione del differenziale.
Ma una tale novella avrebbe anche il grande pregio di attuare pienamente quelle finalità individuate dalla SSUU a sostegno della propria decisione, diventando “dirimente” (come la precedente formulazione dell’art. 49 bis lo era stata per affermare l’esistenza di un prezzo massimo di cessione) per poter affermare l’esistenza dei vincoli soggettivi ex lege anche “nei successivi trasferimenti” e non solo al momento dell’assegnazione, con conseguente nullità dell’intero negozio ove non sussistenti.
Ciò faciliterà certamente il raggiungimento di soluzioni transattive.
