LA PREMESSA
Con pronuncia n. 10296 del 21 giugno 2012, la terza sezione civile della Corte di Cassazione si è espressa sul tema della responsabilità professionale del Notaio e, precisamente, in ordine al dovere di informazione/consiglio che investe quest’ultimo, qualora risulti mancante un requisito (nel caso de quo l’abitabilità) necessario al raggiungimento dello scopo perseguito dal Cliente. Al fine di una migliore comprensione della pronuncia di legittimità, è utile ricostruire brevemente l’antefatto storico e processuale della vicenda per quanto di interesse.
IL FATTO
L’attore aveva acquistato, a rogito del notaio convenuto, un’unità immobiliare ad uso abitativo che, in occasione di successivi interventi di ristrutturazione, era risultata priva della relativa licenza di abitabilità. Pertanto, lo stesso instaurava il giudizio anche nei confronti del rogante, adducendo che l’irregolarità edilizia sarebbe stata individuabile da un’analisi della documentazione e che il professionista avrebbe dovuto rendere edotto il Cliente delle criticità sussistenti.
LA DECISIONE
Il Giudice di prime cure aveva ritenuto configurabile un profilo di negligenza professionale del Notaio, avendo quest’ultimo omesso di rilevare l’assenza di abitabilità.
La Corte di Appello di Roma, in riforma della precedente sentenza, escludeva la responsabilità dell’Ufficiale rogante per due ordini di ragioni: il necessario possesso, ai fini della verifica dell’abitabilità, di competenze tecnico-edilizio-urbanistiche che non ineriscono alla preparazione professionale del notaio; la conoscenza/conoscibilità (caratteristiche dei luoghi) del dato pregiudizievole da parte del compratore.
Orbene, gli Ermellini hanno ritenuto censurabili le conclusioni raggiunte della Corte capitolina.
Il Supremo Collegio sostiene, infatti, che il Notaio, qualora possa desumere dalla documentazione nella sua disponibilità ogni possibile impedimento (nel nostro caso da un precedente atto d’obbligo) al buon esito della transazione, utilizzando come parametro di riferimento valutativo l’ambito di cognizione del giudice, ha l’onere di farlo presente al Cliente.
Il rogante, dunque, in ottemperanza al contenuto della prestazione professionale, dovrà acquisire con sicurezza che vi sia la percezione di quella situazione da parte del Cliente e darne conto nell’atto ai fini dell’esenzione da proprie responsabilità.
La Corte prosegue specificando che la conoscibilità/conoscenza del dato de quo che avrebbe dovuto possedere il Cliente, applicando principi di ordinaria diligenza del quisque de populo o anche quam suis, non esime il professionista da responsabilità “se la mancanza di quella caratteristica sia o debba essere conosciuta o conoscibile da parte del notaio secondo la diligenza impostagli dalla prestazione che è chiamato a rendere, specie se si tratti di una prestazione che non presenti la necessità di risolvere i problemi tecnici di speciale difficoltà evocati dall’art. 2236 c.c.”.
L’eventuale attività non diretta a fornire la prestazione richiesta e nella piena consapevolezza da parte del notaio di tale alterità si porrebbe in contrasto con i principi di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c.
Avv. Andrea Boldrini
