La Corte Costituzionale si è pronunciata in merito al perimetro applicativo della disciplina delle tutele introdotte dal D. Lgs. 122 del 2005, precisando le differenza tra vendita di cosa futura e di immobile da costruire
Corte Cost. 24.1.2018, n. 32.
La fattispecie scrutinata
La questione di legittimità costituzionale sollevata dal Giudice rimettente è la seguente: violazione del principio di uguaglianza (art. 3 Cost.) del D.lgs 122 del 2005 (recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) nella parte in cui non include gli acquirenti di beni per i quali non sia stato richiesto il permesso di costruire (acquisti cosiddetti “sulla carta”).
La soluzione adottata e le motivazioni.
La Corte Costituzionale, nel ritenere infondata la questione, procede al raffronto tra le fattispecie oggetto di scrutinio (vendita di cosa futura e di immobile da costruire) , valorizzandone gli elementi di differenziazione che giustificano un differente trattamento.
L’art. 1 comma 1 lettera d) del decreto legislativo, nel fornire la nozione di “immobile da costruire”, limita l’ambito applicativo della disciplina agli immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire”.
Il giudizio nel corso del quale è stato sollevato l’incidente di costituzionalità riguardava, al contrario, l’acquisto di un immobile “sulla carta”, rientrante nell’alveo dell’art. 1472 c.c., in relazione al quale non era stata presentata alcuna richiesta del provvedimento edilizio.
Com’è noto, l’apparato di garanzie per il promittente acquirente previsto dal D.lgs 122/2005 consiste nell’obbligo per il costruttore di rilasciare all’acquirente una polizza fideiussoria di importo corrispondente alle somme ed al valore del corrispettivo riscosso prima del trasferimento definitivo della proprietà. In tale sede, inoltre, il costruttore deve consegnare al compratore una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile.
La consegna della fideiussione è prevista a pena di nullità del contratto e può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. Si tratta di una nullità di protezione, che opera come strumento di tutela della parte debole e meccanismo sanzionatorio di quella più forte. L’asimmetria contrattuale, coeva alla conclusione dell’accordo, ha spinto il legislatore a regolamentare, più che il tipo, il rapporto economico, caratterizzato dalla disparità di posizioni tra i soggetti coinvolti: in tale quadro la nullità, in funzione di riequilibrio, si pone quale strumento – appunto – di protezione, dismettendo il classico ruolo di sanzione civile, essendo finalizzata a dissuadere il contraente forte da determinati comportamenti.
In ipotesi di vendita “sulla carta” (art. 1472 c.c.), come precisato dalla Corte Costituzionale, la parte acquirente non può invocare i benefici previsti dalla D. Lgs 122/2005, trattandosi di fattispecie non sovrapponibili, per diversità di ratio e di finalità perseguite dal legislatore. La Cassazione, con sentenza del 10.3.2011, n. 5749, richiamata in motivazione, aveva già chiarito che il preliminare di immobile per il quale non è stato richiesto il permesso di costruire si colloca al di fuori dell’ambito applicativo del d.lgs. 122/2005.
Il rilascio o la richiesta del permesso di costruire attribuiscono, secondo la Corte, “concretezza alla iniziativa edificatoria del promittente alienante”, creando “un contesto di legalità sotto l’aspetto urbanistico, che aggiunge una qualitas alla cosa futura promessa in vendita, che costituisce di per sé un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all’acquisto per il promittente acquirente”.
È questo, secondo la Corte, l’elemento differenziale della vendita di cosa futura rispetto a quella di immobile per il quale non sia stato nemmeno richiesto il permesso di costruire, che “non vede sorgere nel promittente acquirente quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si colloca l’iniziativa dell’imprenditore di costruzione dell’immobile”. La vendita di cosa futura (art.1472 c.c.) si connota come operazione economica maggiormente rischiosa: la tutela prevista, laddove la cosa non venga ad esistenza, è la radicale nullità del contratto (in realtà, ad una attenta analisi, la tutela codicistica della nullità del contratto, in ipotesi di vendita di cosa futura, opera solo qualora la parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio).
Ed è tale aspetto, ad avviso della Corte, che differenzia le fattispecie oggetto di comparazione, con la conseguenza che non è “ingiustificata la diversità di disciplina oggetto della censura di illegittimità costituzionale”, non essendo ravvisabile il requisito di omogeneità delle figure negoziali poste a raffronto, accomunate unicamente in relazione all’oggetto del contratto (prestazione di cose future). È quindi la mancanza del permesso di costruire o della sua richiesta a rendere inoperante la tutela del d.lgs 122/2005.
