La parte acquirente che rende dichiarazione specifica in ordine alle caratteristiche dell’immobile (non nella piena conoscenza del notaio) deve ritenersi informata della necessità di requisiti oggettivi del bene al fine di ottenere il riconoscimento dell’invocato beneficio ‘prima casa’.
Tribunale di Roma, Sez. XIII, 7.09.2016
Responsabilità civile notai – consulenza fiscale – benefici – consistenza del bene – diritto al risarcimento del danno – insussistenza
Art. 1176 c.c – nota II-bis art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 – D.M. 2.08.1969
Con questa pronuncia il Tribunale di Roma torna ad affrontare la questione relativa agli obblighi e ai confini entro i quali si deve svolgere l’attività di consulenza in materia fiscale da parte del notaio rogante (l’atto era del 2008). La causa è ora in appello.
Nel caso concreto, l’attore si era rivolto al professionista per la stipula di un preliminare di compravendita (e di un successivo definitivo) relativo ad un villino cielo terra, chiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Per un panorama completo della questione ricordiamo che la disciplina del beneficio è recata dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, che prevedeva (di recente la normativa è stata modificata) l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta agli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione “non di lusso” (e agli atti traslativi, o costitutivi, di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione), purché ricorrano determinate condizioni.
Requisito necessario ai fini dell’agevolazione era, pertanto, all’epoca dei fatti, che l’abitazione non fosse qualificabile come “di lusso” e che, quindi, non ricorressero le caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969, tra le quali (per quanto di interesse): “case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta (art. 5); le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (art. 6)”.
Ebbene, nella fattispecie analizzata, l’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione con il quale revocava l’agevolazione prima casa, rideterminando l’imposta e applicando la relativa sanzione, proprio sul presupposto che l’immobile acquistato dal contribuente aveva caratteristiche di lusso per essere superiore a 240 mq.
L’attore conveniva, quindi, in giudizio il notaio al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni patiti, previo accertamento della sua responsabilità per inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale, deducendo l’omessa informativa da parte del professionista dei limiti operativi dell’agevolazione richiesta, consistenti nella ricorrenza (nel caso di specie assenza) dei requisiti oggettivi, strutturali e di destinazione, di cui al D.M. citato.
Il notaio, non contestando certo la sussistenza del rapporto contrattuale, ha però rilevato di aver fornito al cliente una completa consulenza in merito alla operatività del beneficio.
La pronuncia affronta tutti gli aspetti della fattispecie e, facendo applicazione degli orientamenti giurisprudenziali in materia, esclude in toto la responsabilità del professionista.
In primo luogo la sentenza sottolinea, essendo stato dimostrato nel corso del giudizio che una diversa regolamentazione fiscale non avrebbe inciso sulla determinazione della parte di addivenire alla stipula (questione peraltro neanche dedotta in atti), come fosse possibile ipotizzare, se mai, un inadempimento solo per le sanzioni applicate a seguito della diversa classificazione del bene, e non anche per l’imposta (comunque dovuta all’Erario).
In realtà (altro aspetto degno di nota), all’esito dell’istruttoria doveva escludersi una qualsiasi responsabilità del notaio, essendo emersa la consulenza resa in sede di compravendita, e risultando che la revoca del beneficio era stata fondata esclusivamente sulle dimensioni dell’immobile (e sulla conseguente diversa ‘categoria’), di cui il professionista – a differenza della parte, vien fatto di dire – non poteva avere alcuna contezza.
Il Giudice chiarisce che – pur rientrando tra le prestazioni cui è tenuto il notaio nei confronti dei contraenti quella di occuparsi della più idonea regolamentazione fiscale del rapporto (come sancito dalla giurisprudenza di legittimità) – nel caso concreto la prova dell’informativa risultava dalle stesse affermazioni fatte dall’acquirente nella compravendita, dalle quali emergeva evidente la consapevolezza della necessità di una serie di requisiti soggettivi, ed oggettivi, per il riconoscimento del beneficio. In particolare, infatti, nel corpo dell’atto erano contenute specifiche dichiarazioni in punto di destinazione e caratteristiche del villino, indicato come “non di lusso”, con richiamo espresso al D.M. del 2.08.69 (in cui erano previsti, appunto, i criteri di inquadramento degli immobili ai fini fiscali).
Sulla base di tali considerazioni, quindi, il Tribunale ha escluso la responsabilità del professionista, non in grado di rilevare dalla documentazione nella sua disponibilità l’assenza dei presupposti per il riconoscimento dell’invocato beneficio fiscale, dichiarati invece come sussistenti dalla parte acquirente.
La sentenza va segnalata anche per un ulteriore aspetto, in quanto ribadisce che (sempre con riferimento agli stipulati prima della modifica normativa del 2014) la eventuale metratura catastale non è significativa rispetto alla sussistenza o meno dei requisiti, avendo rilevanza solamente la superficie utile (con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina).
Per completezza e con l’occasione si segnala che, come detto prima, la materia è stata di recente innovata dal legislatore, che ha modificando i criteri di individuazione delle classi degli immobili ai fini fiscali.
Pertanto (come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le Circolari n. 2/E e 31/E del 2014) a decorrere dal 1.01.14 per gli atti soggetti ad imposta di registro, e dal 1.01.15 per le compravendita soggette ad IVA, l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” risulta vincolata alla sola categoria catastate in cui è classificato o classificabile l’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto del beneficio, le 13 caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 che contraddistinguono gli immobili “di lusso”.
