Studio Ferraro Giove | L’occupazione abusiva di immobile non e’ produttiva di danno in re ipsa
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L’occupazione abusiva di immobile non e’ produttiva di danno in re ipsa

L’occupazione abusiva di immobile non e’ produttiva di danno in re ipsa

Con sentenza del 25/5/18, n. 13071 la Corte di Cassazione ha rimarcato come il proprietario che richiede il risarcimento per l’occupazione sine titulo del proprio immobile abbia l’onere di allegare e provare il danno.

La vicenda riguardava la domanda di rilascio di un bene concesso in comodato dal marito alla coniuge separata – con lo scopo di esercitare un controllo sul loro figlio minore – oltre al risarcimento del danno figurativo per il mancato godimento; essendo venuta meno la finalità originaria, sia per il raggiungimento della maggiore età da parte del figlio, sia per il suo trasferimento in altro Comune.

La domanda veniva accolta nei primi due gradi di giudizio.

Proponeva ricorso in Cassazione la moglie lamentando che il giudice d’appello avrebbe erroneamente ritenuto sussistente il danno in re ipsa, mentre si sarebbe dovuto, più correttamente, tenere conto del fatto che l’ex marito nulla aveva allegato né tantomeno provato quanto all’utilizzazione dell’immobile.

Tale doglianza è stata accolta.

Sebbene vi siano stati dei precedenti a favore del riconoscimento del danno in re ipsa (Cass. 10/2/11 n. 3223; Cass. 16/4/13 n. 9137; Cass. 28/5/14 n. 11992; Cass. 15/10/15 n. 20823; Cass. 9/8/16 n. 16670), gli ermellini hanno richiamato altre decisioni che, analogamente ai principi fissati dalla sentenza n. 26972 del 11/11/08 delle S.U. (una delle cd sentenze di San Martino), hanno dato rilievo all’accezione del danno/conseguenza e non a quella del danno/evento, (Cass. 17/6/13 n. 15111, Cass.11/1/05 n. 378).

Nella sentenza in commento si legge, infatti: “…il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente “in re ipsa” e coincidente con l’evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti…” Argomentano, ancora, gli ermellini: “L’impostazione del danno in re ipsa non è sostenibile. Ed invero sostenere ciò significa affermare la sussistenza di una presunzione in base alla quale, una volta verificatosi l’inadempimento, appartiene alla regolarità causale la realizzazione del danno patrimoniale oggetto della domanda risarcitoria, per cui la mancata conseguenza di tale pregiudizio debba ritenersi come eccezionale. Così operando si pone a carico del convenuto inadempiente l’onere della prova contraria all’esistenza del danno in questione, senza che esso sia stato provato dall’attore; si snaturerebbe la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell’effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”.

I giudici di legittimità, quindi, giustificano il suesposto principio con il fatto che il proprietario ha tra le proprie facoltà anche quella di non utilizzare personalmente il bene o di non trarne alcuna utilità, mettendolo a reddito. In tali casi, riconoscere il danno in re ipsa, equivarrebbe certo a conferire alla condanna natura punitiva e non risarcitoria.

Peraltro, il principio della Suprema Corte dovrebbe trovare un correttivo nell’ipotesi in cui il proprietario alleghi lo svolgimento di attività immobiliare in modo professionale.

In tali casi, l’intenzione di “mettere a reddito” l’immobile sarebbe insita nella natura dell’attività svolta, per cui il ritardato rilascio potrebbe sempre essere fonte di danno.

In casi del genere, la disponibilità di indici ufficiali dei valori delle locazioni negli anni fornirebbe anche più che un principio di prova. Del resto tentare di collocare sul mercato un immobile illegittimamente occupato non solo avrebbe poca ragion d’essere, risultando poco appetibile ai potenziali interessati, ma esporrebbe, altresì, il proprietario al rischio di vedere compromessa la propria responsabilità, almeno precontrattuale, per aver ingenerato affidamento nella conclusione di un contratto.

Avv. Stefano Giove

Avv. Nicola Martiradonna