La decisione in commento (Tribunale di Roma – XIII Sezione Civile, 13 marzo 2025) si inserisce nell’orientamento giurisprudenziale che distingue gli obblighi di verifica del notaio dalle responsabilità proprie delle parti contrattuali e risulta di interesse perché ribadisce un concetto fondamentale: il notaio è responsabile della validità formale dell’atto e della regolarità delle trascrizioni ma non può essere chiamato a garantire la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
Il Tribunale di Roma dà, pertanto, concreta applicazione al principio sancito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 8230/2019), secondo cui un contratto non può essere dichiarato nullo per difformità urbanistiche, purché nell’atto siano riportati gli estremi di un titolo edilizio valido e riferibile all’immobile.
Nel caso in esame, il notaio aveva correttamente menzionato le licenze edilizie dell’epoca, rendendo così valido l’atto sotto il profilo formale, non essendo tenuto a effettuare accertamenti sulla regolarità urbanistica dell’immobile, né tantomeno a verificare la reale conformità dello stato di fatto al titolo edilizio dichiarato dalla parte venditrice.
Tale onere gravava interamente su quest’ultima, che è l’unica responsabile della veridicità delle dichiarazioni rese nel contratto.
Inoltre, la sentenza conferma dell’irrilevanza della mancata agibilità sulla commerciabilità dell’immobile.
Uno degli aspetti ancor oggi più dibattuti nelle controversie immobiliari è, infatti, se l’assenza del certificato di agibilità possa compromettere la validità del contratto o determinare un inadempimento.
Il Tribunale, richiamando precedenti giurisprudenziali (Cass. n. 23370/2023), ribadisce che l’agibilità non è un requisito di commerciabilità e che il notaio non è tenuto a verificarne la presenza.
Il punto cruciale della sentenza riguarda, però, l’onere probatorio: la pronuncia sottolinea come non sia sufficiente lamentare un danno per ottenere un risarcimento, così confermando un principio di civiltà giuridica essenziale per evitare una responsabilità professionale di tipo “oggettivo”, che esporrebbe i notai a un rischio illimitato.
Gli attori, quindi, avrebbero dovuto dimostrare non solo un errore o un’omissione del notaio, ma anche il nesso causale tra tale condotta e il pregiudizio economico subito.
Infine, un aspetto sottile ma significativo – opportunamente sottolineato dalla difesa del notaio e giustamente considerato dal giudice – è il fatto che gli attori avevano comunque rivenduto l’immobile e il posto auto senza apportare modifiche sostanziali all’atto notarile contestato.
Questo a dimostrazione che le presunte irregolarità non erano così gravi da impedire la circolazione del bene e suggerisce che la loro contestazione fosse più strumentale che reale.
Per concludere, la sentenza riafferma un principio cardine della giurisprudenza notarile ovvero che la responsabilità del notaio non può essere estesa oltre i limiti della sua funzione di garante della legalità formale dell’atto.
Al contempo rafforza la distinzione tra gli obblighi del notaio e quelli delle parti contraenti e sottolinea il rigore dell’onere probatorio in tema di responsabilità professionale, offrendo in tal modo un punto di riferimento chiaro per casi analoghi.
