Con recente (13/6/2014) ordinanza (n. 13526) la II Sez. della Suprema Corte ha rimesso al vaglio delle Sezioni Unite il ‘criterio di ripartizione’ tra condomini delle spese per interventi al lastrico solare/terrazzo di proprietà o uso esclusivo, nella ipotesi di danni (da infiltrazioni) arrecati all’appartamento sottostante.
In pratica ci si chiede se la regola di cui all’art 1126 cc (1/3 della spesa a carico del titolare esclusivo; 2/3 agli altri condomini coperti) abbia valenza generalizzata; anche nel caso in cui sia possibile individuare un soggetto responsabile dei danni.
La divisione dei costi del rifacimento (ad esempio della guaina e successiva pavimentazione) potrebbe infatti non essere applicabile agli eventuali danni causati dalla inerzia o ritardo nella programmazione del lavoro, come pure nel caso di rotture direttamente addebitabili alle attività di un singolo (sempre a titolo di esempio: il conduttore dell’attico con terrazzo a livello – ma copertura degli appartamenti sottostanti – che lo abbia sovraccaricato con pesi eccessivi).
Evidentemente il possibile contrasto, evidenzia la Corte, si avrebbe con la norma (in tema di responsabilità extracontrattuale) di cui all’art. 2051 cc; improntata al criterio del controllo sulla cosa potenzialmente dannosa, con individuazione quindi del soggetto tenuto a rispondere.
Esiste un precedente delle stesse S.U. (sent. 3672/97) – di cui aveva fatto applicazione la Corte d’Appello di Roma, nella decisione giunta all’esame della Cassazione – che ora si ritiene non più condivisibile per la prevalenza attribuita, allora, alle norme condominiali; considerate ‘assorbenti’ e tali da configurare delle vere e proprie obbligazioni propter rem.
Sembra debba concordarsi con i rilievi della ordinanza (ma anche le S.U. citate ipotizzavano un distinguo con riferimento ai danni); andrebbe – però – sempre differenziata la responsabilità verso i terzi, anche condomini, dall’onere per gli interventi di ripristino, se – ad esempio – comunque dovuti a vetustà. Certo la lettura data finora alla regola condominiale aveva il vantaggio di semplificare le ripartizioni.
