La sentenza della Suprema Corte del 23/02/2007 (tra l’altro non sempre ben massimata), richiamata da quella del 22 aprile 2010 n. 11608, consente di fare il punto sulla problematica enunciata.
Sulla scorta di principi in vigore da oltre trentatré anni (art. 32 e 79 L. 392/78) si aveva la tendenza a considerare sempre potenzialmente nulle le previsioni di aumento del canone per le locazioni ad uso diverso; a meno che risultassero o giustificate da elementi oggettivi ed esterni, ovvero realizzate attraverso il sistema dello sconto per un periodo iniziale, e purché non tese a superare il limite dell’adeguamento.
Insieme al caso – statisticamente meno rilevante – dell’ampliamento dell’oggetto della locazione, ancorare la variazione (es. classico) all’apertura di una fermata della Metropolitana in costruzione al momento della stipula del contratto, rispettava certamente il criterio della massima tutela del conduttore. La parte ‘debole’ del rapporto sinallagmatico vedeva infatti collegati gli aumenti alla effettiva maggiore potenzialità di un negozio, un ufficio, ecc.
Analogo discorso veniva fatto ogniqualvolta (anche senza l’enunciazione del principio dello sconto) il canone iniziale più contenuto poteva ancorarsi ad interventi sul bene, posti pattiziamente a carico dell’inquilino; o, più semplicemente, alla necessità-opportunità di consentire l’avviamento di una attività commerciale.
Prescindendo ora dalla, ovvia, constatazione secondo cui è difficile (tranne eccezioni, v. infra) ricostruire da una pronuncia di legittimità la precisa clausola utilizzata dai contraenti in quel caso concreto, è utile qui verificare i passaggi attraverso i quali si è giunti alla attuale lettura data al combinato disposto degli articoli citati.
Con la precisazione, ulteriore, che l’excursus si basa proprio sulla motivazione della decisione del 2007 con delle – necessarie – puntualizzazioni.
1) Una delle prime, forse più significative, pronunce rese dalla Suprema Corte in materia di canone e sua variabilità risale al 1987, sentenza n. 6695.
In breve, è il caso di un cinema il cui canone era composto da una quota fissa (minimo annuale, £ 15.000.000) e da una percentuale fissata al 13% degli incassi del cinematografo al netto delle ritenute erariali; con possibilità di variare (in aumento) la entità dell’importo garantito proporzionatamente all’aumento del costo del biglietto di ingresso alla sala.
Di fronte alle resistenze manifestate dal conduttore alla corresponsione del citato importo crescente, parte locatrice conveniva il predetto davanti al Pretore del luogo per sentir determinare il canone alla stregua di quanto previsto dal contratto.
Nonostante le eccezioni proposte dal conduttore, che si basavano proprio sulla presunta illiceità delle clausola ex art. 32 e 79 della l. 392/78, sia il pretore, sia il Tribunale in funzione di Giudice di gravame, osservavano che, trattandosi di immobile non destinato ad uso di abitazione, rientrava nella libera disponibilità delle parti contraenti la determinazione del canone secondo misure (eventualmente) differenti in relazione ai diversi periodi del rapporto locatizio.
I giudici del merito escludevano che le clausole contrattuali in esame fossero invalide, in quanto il limite posto dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 atteneva esclusivamente al divieto di aggiornamento del canone connesso alle variazioni del costo della vita. Le diverse misure che, di anno in anno, il canone avrebbe potuto raggiungere pattiziamente prescindevano da ogni collegamento con quella variabile, e risultavano determinate in ragione del volume di affari del cinematografo (numero maggiore o minore di biglietti venduti, prezzo unitario per biglietto di ingresso).
Inoltre, nessun intento fraudolento poteva essere ravvisato nel contratto in esame, essendo consentito alle parti di commisurare gli importi annui del canone alla redditività dell’immobile tratta dal conduttore attraverso il suo sfruttamento commerciale ed imprenditoriale, secondo la destinazione pattizia.
La Cassazione confermava la sentenza di merito ed enunciava il seguente principio, destinato a costituire poi pietra miliare di tutte le successive pronunce:
Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorandola ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira (nella specie, con riguardo alla locazione di un immobile ad uso di sala cinematografica, al costo unitario del biglietto d’ingresso ed al numero dei biglietti venduti annualmente), salvo che risulti – a seguito di un accertamento di fatto devoluto esclusivamente al giudice del merito ed insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma 9-sexies, della legge n. 118 del 1985) e incorrendo così nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.
Nasceva dunque un nuovo orientamento in contrasto anche con la quasi coeva pronuncia Cass. n. 6896/87.
Per completezza, di seguito si riporta anche una decisione di pochi anni dopo, relativa ad una fattispecie più comune e meno particolare di quella del cinematografo.
2) La sentenza n. 4474/93 riguardava un contratto in cui le parti avevano determinato il canone in  misura di lire 1.200.000 per il primo anno, 1.300.000 per il secondo ed 1.400.000 per il terzo, quale contributo iniziale della proprietaria per gli interventi di prima sistemazione nei locali.
Parte conduttrice conveniva il resistente locatore innanzi al Tribunale del luogo, deducendo – fra l’altro – la nullità ex art. 79 l. 392/78 di quella clausola e la decisione in tal senso poi resa da tale organo veniva anche confermata dalla Corte d’Appello.
Invero, il Giudice del merito individuò l’esistenza di un artificio elusivo di norme cogenti nella prevista diminuzione del canone per i primi due anni, che dissimulerebbe invece un illegittimo aumento del canone iniziale.
Sostenevano i magistrati che, in realtà, nessun contributo per le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione doveva gravare sulla locatrice: quel contributo fittizio di cui alla clausola dissimulava in modo evidente un vietato aumento del canone di locazione, che di conseguenza doveva essere fissato nella minore somma di lire 1.200.000.
Le accertate circostanze relative all’economia del contratto avrebbero invece dimostrato, ad avviso della proprietaria – infine ricorrente in Cassazione – la perfetta legittimità della pattuizione relativa alla fissazione del canone nella misura di lire 1.200.000 per il primo anno, in misura crescente per i due successivi.
La Suprema Corte, rifacendosi anche al già ricordato precedente del 1987, riconosceva infine il diritto della proprietà alla remunerazione pattuita, ribadendo che ‘alla stregua del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per successive frazioni di tempo nell’arco del rapporto, ancorandola ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira, salvo che le parti abbiano surrettiziamente perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti imposti dall’art. 32 L. 392-78 (cass. Sez. 3 n. 6695-1987).
A maggior ragione, quindi, appariva legittima la fissazione di un canone con riduzione per un limitato periodo iniziale, soprattutto qualora di tale riduzione fosse stata fornita plausibile e logica giustificazione.
3) Importante, ai nostri fini, anche la contraria sentenza n. 5632 del 1997 per l’assoluta assorbenza dell’accertato intento surrettizio del locatore nello stabilito scaglionamento dei canoni.
Nella fattispecie, il sistema di determinazione del canone era piuttosto peculiare. Il conduttore di un negozio di alimentari sottoscriveva (con specifica e separata approvazione delle clausole relative al canone) un  contratto che prevedeva il canone mensile frazionato in aumento di “£ 3.000.000 per il primo anno, £ 3.500.000 per il secondo, £ 4.000.000 per il terzo e L. 4.000.000 per i tre anni successivi, con l’aggiornamento ISTAT a partire dal quarto anno sul canone di L. 5.000.000” (questo il tenore letterale della decisione; resta il dubbio di un’imperfetta trascrizione, che non coinvolge direttamente il principio).
La stessa artificiosità della previsione contrattuale, nonché la specifica approvazione scritta da parte del conduttore, quale clausola onerosa, della suddetta pattuizione hanno indotto il Giudice di merito ad evidenziare che non si trattava di un canone complessivamente determinato per tutta la durata del rapporto ed anticipatamente “scontato” e che il sistema era, piuttosto, diretto a realizzare un progressivo e graduale aumento del canone, scaglionato nel tempo ed indipendente dalla prevedibile svalutazione monetaria.
In particolare la cadenza degli aumenti annuali, la mancanza di ogni collegamento con l’evoluzione dell’azienda e, in genere, l’assenza di qualsivoglia elemento obbiettivo di ordine economico, desumibile dal contratto, cui ricollegare lo scaglionamento, “convinsero il Collegio che l’intento surrettizio era quello di vanificare le conseguenze della svalutazione, eludendo i limiti imposti dall’art. 32 cit. nella formulazione originaria (vigente al momento della stipula)….”.
In altri termini detto Giudice ha (implicitamente) rilevato che la particolare cadenza degli aumenti annuali non trovava nel contesto del contratto alcuna oggettiva spiegazione e giustificazione in quanto non venivano in esso indicati elementi obbiettivi di natura economica, ricollegabili all’evoluzione dell’azienda o ad altro, cui riconnettere detto scaglionamento. Sulla base di ciò ha concluso per la sussistenza dell’intento fraudolento, in quanto unica spiegazione residuale plausibile, una volta escluse quelle sopra indicate.
Ulteriore e logico-deduttivo principio reso dalla Corte: una volta assodato in sede di merito l’intento elusivo, deve conseguentemente ritenersi altresì accertata la nullità della clausola che prevede il canone in misura differenziata; motivazione incontestabilmente idonea di per sé a giustificare la decisione.
Pertanto, a determinate e -quasi – tassative condizioni, nasceva l’orientamento (ad oggi ancora prevalente e da ultimo perfezionato) che ritiene legittimo prevedere canoni scalettati in aumento.
Possiamo tentare ora di rispondere anche ad un altro problema: è legittimo anche (e al limite) l’applicazione di un canone scalettato per tutti i 12 anni?
Con i limiti – già segnalati – di ricavabilità delle concrete clausole utilizzate di volta in volta, prendiamo a riferimento un’ulteriore pronuncia della Suprema Corte:
4) La sentenza n. 1070/2000, resa in esito ad un procedimento incardinato da una società conduttrice di locale commerciale per l’esatto accertamento dell’ammontare del canone dovuto, e per la conseguente pretesa  dichiarazione di nullità della clausola contrattuale che prevedeva un meccanismo di maggiorazione a partire dal secondo anno della locazione (dal 1 aprile 1984), pari a lire 50 mila al mese.
Il Pretore accoglieva la domanda attrice ed accertava che il canone dovuto era per lire 500.000 mensili (dal 1 aprile 1984), con gli aumenti istat come per legge per gli anni successivi, e riteneva nulla e vessatoria la clausola di aumento.
Tuttavia, detta clausola, aggiunta a mano su un contratto prestampato, non poteva in alcun modo essere riconducibile al regime di cui all’art. 1341 c.c. , come sancito dal Tribunale di Bologna, quale giudice di appello che, in riforma della prima decisione, dichiarava valida la clausola con la decorrenza e le modalità ivi previste.
La motivazione del Giudice di merito è piuttosto chiara: la clausola, costituendo una pattuizione specificatamente prevista nel contratto (come clausola aggiunta ad un testo prestampato), non poteva essere considerata vessatoria ai sensi dell’art. 1341 c.c.; inoltre, per quanto concerneva la questione della validità la risposta doveva essere positiva, posto che “è normalmente possibile anche una determinazione del canone con aumenti collegati al procedere del tempo, senza che tale metodo assuma significato di una pattuizione contra legem, compensativa in via anticipata della svalutazione monetaria.”
Contro la decisione ricorreva dunque la società locataria, e la Corte di Cassazione ha colto ancora una volta l’occasione per ribadire la legittimità della clausola di determinazione del canone per gli immobili destinati ad uso non abitativo, in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto in riferimento al disposto normativo degli artt. 32 e 79 della legge 392 del 1978.
E ciò, sempre a condizione che il canone sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira, ovvero con giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che le parti abbiano surrettiziamente perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti imposti dall’art. 32 (Cass. 15 aprile 1993, n. 4474,; Cass. 22 novembre 1994).
Fermo restando che, come statuito dalla Suprema Corte, ‘l’interpretazione di tale clausola deve pertanto tener conto dell’intero contesto delle clausole contrattuali ed anche del comportamento contrattuale ed extracontrattuale delle parti contraenti.
Le puntualizzazioni al riguardo che si rendono necessarie – da questo quadro deriverebbe il principio pacifico solo da meglio esplicitare – riguardano proprio la necessità di dare concretezza agli “elementi predeterminati”.
Esaminiamo, soprattutto con riferimento alla definizione di quegli elementi precisi cui occorre ancorare la variazione del canone, la più recente
5) Sentenza  n. 10500/2006, che ammette la previsione di un canone superiore a quello iniziale che tenga conto del probabile incremento dell’avviamento commerciale, anche con riferimento al progressivo sviluppo commerciale della zona.
Tale è la situazione evidenziata dalla locazione de qua:  “l’attività commerciale intrapresa, abbigliamento, si presentava infatti nuova rispetto a quella preesistente, borse e accessori in pelle, e la zona, all’epoca della stipula, presentava potenzialità di sviluppo“.
Ancora una volta, pur non potendosi in sede di legittimità entrare nel merito e decidere se dall’analisi del contratto si potesse o meno evincere la liceità di quella clausola, la Suprema Corte fa presente che i giudici del merito, al fine di risolvere la controversia, hanno fatto applicazione del principio interpretativo  assolutamente costante nella giurisprudenza di questa Corte regolatrice in forza del quale, in particolare, in tema di locazione di immobili non adibiti a uso di abitazione, è valida la clausola che prevede il canone in misura frazionata e crescente, nell’arco del rapporto, allorchè l’importo del canone stesso, ancorchè del tutto indipendente dalle variazioni del potere di acquisto della moneta, sia stato ancorato a predeterminati elementi incidenti sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale o sia stato legato a una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale (in termini, ad esempio, Cass. 2 marzo 2006, n. 5113, specie in motivazione, nonché, ancora, tra le tantissime, Cass. 1 febbraio 2000, n. 1070; Cass. 25 agosto 1997, n. 7973; Cass. 24 giugno 1997, n. 5632).

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Indubbiamente emblematiche sono diverse pronunce che, per ragioni di sintesi, non è dato esaminare nel dettaglio ma che, nella statuizione di altri casi analoghi, seguono comunque il medesimo leitmotiv:  è il caso di decisioni giudiziali che legittimano una clausola di variabilità del canone dalla presenza di “elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto” nonché dall’effettiva assenza di intenti fraudolenti del locatore circa la svalutazione della moneta.
Ci è dato trarre le prime, ormai intuibili, brevi  conclusioni di questa analisi.
Ciò che pare non lasciare soluzioni alternative ai contraenti è il vincolo di ancorare la variabilità del canone di locazione ad elementi predeterminati, per renderla legittima.
Ed è proprio la stessa condizione che, tuttavia, viene per la prima volta meno nella sentenza in esame n. 4210/07.
Nel caso oggetto della citata pronuncia, parte conduttrice proponeva ricorso in cassazione, certa dei principi già ampiamente discussi – fino a diventare indiscussi – appellandosi alla mancata sussistenza, nella fattispecie, di quegli elementi (esterni) predeterminati a giustificare la variabilità del canone, come stabilita contrattualmente.
Invero, il conduttore si affidava proprio alla costante giurisprudenza di legittimità, che consentiva siffatte pattuizioni quando vi fosse una predeterminazione a monte della misura finale del canone cui giungere mediante successivi aumenti frazionati per un determinato lasso temporale;  e sussistesse la specifica indicazione dei motivi giustificativi di tale opzione (e, dunque, la necessità di compiere opere di manutenzione e/o di ristrutturazione, il cui onere sia posto a carico del conduttore).
Orbene, nel caso di specie, la clausola n. 3 del contratto di locazione non conteneva alcuna di tali predeterminazioni giustificative dell’incremento fissato, per oltre 1.000.000 di lire  all’anno per i primi tre anni del rapporto.
Ebbene, nel rigettare il ricorso presentato dal conduttore condannato al pagamento del canone stabilito nel contratto per cui fu causa, la Suprema Corte, precisando il principio nato in seno alla giurisprudenza degli ultimi vent’anni, ha ritenuto – forse – di voler riconoscere ancora più libertà all’autonomia contrattuale delle parti, ponendo quale unico limite l’intento fraudolento del locatore circa la svalutazione monetaria ( e confermando la sentenza del giudice di merito che, evidentemente, non lo aveva ravvisato nella determinazione di quel canone differenziato).
È chiaro – ed apprezzabile – che la giurisprudenza ponga dei limiti e continui a porli, ma è emblematico il principio introdotto da questa decisione:
In relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati nel contratto (e del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta) deve ritenersi in linea generale legittima (ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone); solo nell’ipotesi in cui costituisca un espediente diretto neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria è invece illegittima e quindi nulla
La motivazione alla base della descritta clausola non può quindi essere la variazione annua del potere di acquisto e ciò perché il conduttore non può pagare il prezzo di un evento esterno che – in altre forme – anche lui si trova a fronteggiare, inoltre a sua tutela vi è già l’adeguamento istat (che solo da poco può anche superare il 75% dell’indice, se la durata è superiore a quella minima).
Superfluo evidenziare come – con la conferma successiva – non sia ora più sostenibile che gli elementi predeterminati debbano essere, in qualche modo, oggettivi ed esterni (tali dunque da ampliare il godimento). La contropartita all’aumento non deve più nemmeno risiedere in un ampliamento della prestazione sinallagmatica del conduttore.
Ebbene è proprio la decisione del 2007 – ripetuta appunto nel 2010 – ad introdurre un ‘ovvero’ prima mai inserito.
E ciò dimostra che la attuale linea è per la generale legittimità della clausola, salvo determinate ipotesi.
In passato l’opinione era opposta: tendenziale ‘insofferenza’ per la variabilità del canone, salvo varie ipotesi e condizioni elaborate e determinate dalla giurisprudenza.
Alla luce di quanto precede, possiamo ora rispondere ai quesiti da cui si è partiti: è in generale  possibile frazionare il canone in misura crescente di anno in anno?  E lo è per tutta la durata della locazione commerciale?
Potremmo anche chiederci: è possibile anche in mancanza dell’identificazione di quell’evento predeterminato (esogeno o meno al rapporto locativo)?
La risposta non può che essere ora sempre positiva almeno in linea generale e sempreché dall’analisi del contenuto dell’accordo non sia dai giudici di merito accertato un illegittimo addebito al conduttore del costo della svalutazione superiore a quello consentito.
Da ultimo va segnalato che può considerarsi risolta anche la problematica – collegata – del ‘come’ inserire le variazioni ISTAT in un canone scalettato.
Il dubbio sorgeva dagli evidenti rischi della sua mancata previsione: infatti sarebbe stato facile sostenere che gli aumenti (perché) senza rivalutazione – volessero superare il tetto invalicabile del 75%.
Al contrario, sono proprio le decisioni in rassegna a trarre conferma, dalla accettazione (necessaria ex art. 32 l. 392/78) della relativa clausola, del fatto che la scalettatura sia da considerare cosa del tutto diversa rispetto alla rivalutazione.

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Alla luce anche dell’ultima ricordata pronuncia della Suprema Corte presa in esame. n. 4210/07, si può constatare che è quasi del tutto scardinata la rigidità del sistema accolto con la legge n. 392/1978, quanto alla matematica determinazione del canone.
È verosimile che tale progressiva inversione di tendenza tragga la propria origine proprio nella novella legislativa di cui alla legge n. 431/1998, che già mediante l’abrogazione dell’art. 24 della l. 392 ha di fatto aperto la strada all’automatico adeguamento del canone alla rivalutazione in base ad indice Istat, abrogando la disposizione che voleva l’esplicita e vincolante comunicazione del locatore via raccomandata contenente la richiesta della maggiorazione in tal senso.
Anche il meccanismo di aggiornamento, superato dalla riforma del 1998, risente del primato dell’autonomia privata; il vuoto normativo creato dalla soppressione delle norme della l. 392/78 ha innegabilmente aperto il varco ad interpretazioni estensive su limiti e portata della legge.
La giurisprudenza ha quindi voluto riconoscere, tornando al settore non abitativo, la debita rilevanza all’autonomia delle parti nella redazione delle condizioni contrattuali tese a regolare il loro (ora più  ‘personale’) rapporto giuridico, con la previsione di alcuni limiti che via via sono stati meglio definiti fino ad arrivare alla decisione del 2007.
Si è assistito al riconoscimento dell’autonomia delle parti innanzitutto nella determinazione di condotte modali e temporali nella gestione e corresponsione del canone stesso: ammesso dunque il frazionamento, la rateizzazione, ammessa (di nuovo) l’anticipata corresponsione da parte del conduttore.
Quale corollario si ha proprio la riconosciuta libertà di determinare quantitativamente ed anche in misura crescente il canone e la sua variabilità, anno per anno, con il minor condizionamento possibile alla ‘creatività’ delle parti.
Eppure, sembrerebbe pacifico che ex lege debba esserci un corrispettivo tendenzialmente invariabile proprio quale derivazione (quasi automatica) di una durata imposta.
Il nostro ordinamento ha dunque riconosciuto la libertà delle parti nel dare forma all’aspetto che regola il proprio affare e ciò, forse, anche come adesione alle teorie sul ‘fallimento del contratto’ originariamente elaborate in dottrina Law & Economics, che non ammettono l’esistenza di un accordo perfetto, destinato a confermarsi completo, id est idoneo a disciplinare – ex ante ed in maniera immutabile –  ogni circostanza, ogni aspetto contrattuale.

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A conclusione della analisi, un ultimo quesito degno di interesse: quid iuris per locazioni abitative?
Nulla osta, si direbbe, a ritenere in linea di principio possibile l’applicazione delle linee già viste alla disciplina  ex legge n. 431/98 che regola le locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo, settore sempre più restituito all’autonomia privata. Scarna è, però, la giurisprudenza in materia.
Tuttavia, senza ripercorrere tutto l’excursus della disciplina locatizia in materia di abitazioni, sarà sufficiente ricordare che – per il tramite della L. 359/92 – proprio in questo settore si è avuta la più ampia riconduzione alla autonomia privata in tema di corrispettivo.
Le norme sulle locazioni venivano prima intese come norme imperative di ordine pubblico economico di protezione; che presidiano alla funzione reale della legge: la tutela  del contraente più debole, ovvero il conduttore, dalla maggiore forza contrattuale della proprietà.
Proprio per raggiungere detto obiettivo si è fatto ricorso al rimedio dell’automatica sostituzione delle clausole nulle con quelle legittime e ciò al fine di rendere sostanziale la parità fra le parti, con debita conservazione del rapporto giuridico.
Alla legge sull’equo canone si sostituì, per le locazioni abitative, quella c.d. sui ‘patti in deroga’ con (iniziale) controllo sociale delle Associazioni di Categoria. È pacifico che la legge n. 359.92 (vista la totale, per il canone, libertà per le nuove) non abrogò il canone di legge, ma concesse la possibilità di derogarvi (per le residenze preesistenti) seguendo una determinata procedura. L’assistenza, alla stipula, delle associazioni di proprietari e inquilini “maggiormente rappresentative” era requisito di validità del patto (in origine e prima dell’intervento della Corte Costituzionale), che in difetto sarebbe risultato nullo con conseguente applicazione della normativa cogente.
L’equo canone e i patti in deroga sono stati definitivamente superati dalla nuova legge n. 431/98, che in ampia misura ha proceduto ad abrogazioni delle precedenti normative in tutte le parti ritenute incompatibili con il nuovo ordinario regime che si è inteso introdurre.
Si è aperta così la strada alla libera determinazione del corrispettivo.
Con la vigente 431/98 sul fronte del canone – ma ferma la durata vincolata – la ‘liberalizzazione’ ha raggiunto un adeguato livello di compiutezza, almeno per i contratti di durata quadriennale rinnovabili, anche se il  D. L.vo n. 23/2011 sembra smentire l’assunto nonostante l’agevolato regime fiscale che fissa al 19% o 21% l’aliquota del prelievo sui canoni in sostituzione della tassazione progressiva irpef.
Peraltro se fossero da ritenere automaticamente trasferibili anche a questo settore le regole prima esaminate dovremmo concludere (ma resta sullo sfondo la delicata tematica di una effettiva tutela del diritto alla abitazione e dunque della parte contraente meno forte) nel senso di una totale libertà sul fronte dei corrispettivi (sempre per i contratti non agevolati).
A ben vedere – lo si è anticipato, ma come riflesso di altre, più drastiche, scelte (sul fronte fiscale) – pare che il legislatore si stia muovendo nel settore abitativo anche in senso opposto: con la ‘cedolare secca’ scompare qualunque ipotesi di scalettatura del canone, che rimane fisso e non soggetto a variabilità, nemmeno per le variazioni annuali ISTAT, durante tutta la durata della locazione.